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海外不動產投資:選對國家、市場、開發商

2016-12-13 18:03經濟日報 劉清痕

最近有些新聞報導海外買房團陷阱多,謂「最近五年內,海外房地產廣告於各大媒體上大肆宣揚,其中東南亞市場,更被投資客認為最佳首選,所以許多人紛紛把熱錢轉往海外;但這些已累積達數千億元的資金,卻因為當地市場轉手不易,反倒沒能把錢引回台灣,令投資人害怕,投入的積蓄恐將飛走,其中柬埔寨、馬來西亞,更被投資客點名為地雷區。」

還有報導「投資人在紐西蘭買房,建商以房價上漲、資金不足為由,要求加碼投資,否則要停工。」

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另一個新聞則是,一個由資誠(PwC)12月1日發布的報告指出,2017年台北不動產投資前景的排名為第22名、較去年排名下滑5名,在亞太主要城市中敬陪末座。主因是台北具投資價值之標的價格偏高、優質標的數量減少、以及房地合一稅實施等因素,多數不動產專業經理人對台北的不動產市場投資前景更為保守看待。

大家為了海外買房陷阱多,就要死守在台北這個目前看不到投資前景的市場嗎?

投資買房和買消費產品不同,不是買件衣服或買個包包「只要我喜歡,有什麼不可以?」

資料來源:PwC2017年亞太房地產趨勢報告
資料來源:PwC2017年亞太房地產趨勢報告
不論投資什麼產品什麼市場,都要做功課。全球不動產投資市場,主要分佈在倫敦(歐洲)、美國東西岸城市/溫哥華(北美洲)、東京(日本)、上海(中國)、雪梨(澳洲),以上這些國家經濟發展成熟,房價和租金收益也相對穩定,但也表示上揚動能不足。同時,中國的經濟走勢已由爆發性的成長,減緩為逐漸調降GDP中,世界經濟成長重心現在都看東協各國了。

海外投資買房不是自住,不能只看房價比台北低,或聽有些業著對著一遍新開發區說「將來會變成中國的浦東」,應以「商業不動產」投資的觀念來看,即首先著重「市場分析」。

以海外投資來說,建議事先分析的要點如下:

1、選擇國家:想要投資的國家經濟成長預期如何?推動其成長的因素為何?

因為國家的經濟有成長,才會吸引國內外投資,進而帶動不動產的需求而造成租金及房價上揚。更進一步,要瞭解哪些是因經濟成長而帶動房地產需求的商品,例如:旅遊業大幅成長,主要需求為飯店旅館;外國企業進駐多,主要需求為辦公室;人口成長收入增加,主要需求為住宅。

2、選擇城市:一般專業投資人都知道,投資選擇的區域就是要蛋黃中的蛋黃,也就是大家常說的location、location、location。因為投資著重在「價值」而非「價格」。蛋黃區產品在市場熱絡時,領先上漲;而在市場疲軟時,緩慢降價。

3、選擇開發商:很多投資者在意的是,合約有沒有律師見證?其實不論有沒有律師見證,如發生問題,屆時一樣要走法律途徑,一般來說,小投資者是告不贏開發商的,何況是在外國。所以在一開始就要選擇規模大且信譽良好的開發商所建造的建案投資,以避免日後打跨國官司。

雖然看到海外投資的負面消息,但不必因噎廢食而把錢放在銀行等著貶值;而是要感謝這些報導,提醒投資人在海外投資之前,多作功課。世界是平的,錢是可以流動的,面對國內的經濟發展遲緩,趕緊把握東協各國經濟起飛的時機,選對國家、選對市場、選對開發商,海外不動產也可以是一個有利的投資項目。

投資海外房地產 請審慎評估風險

房價 東協 房地產 東南亞
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