新青安末班車上車潮還沒來 李同榮：房價沒跌夠

隨著新青安政策將於今年7月到期，市場原先普遍預期將出現一波「末班車上車潮」，但從目前交易數據觀察，卻未見明顯放量。針對這一現象，房市趨勢專家暨吉家網不動產董事長李同榮指出，新青安未出現上車潮，其主因是五大結構性因素產生的結果，最關鍵因素在於「市場跌幅未達滿足點」，台灣房市已進入一個新階段：下修機制主導市場走勢與循環。

李同榮指出，新青安1.0將屆滿三年，但市場未出現上車潮，並非偶然，而是五大結構性因素共同作用的結果：

一、未來新青安2.0政策差異有限，無法創造搶進動能：市場預期新青安2.0與1.0差距不大，市場普遍預期政策可能延續，因此缺乏「非現在不可」的進場壓力。新青安優惠政策只要有延續，就不會有急迫的搶進動能與上車潮。

二、利息補貼有限，且效益遞減，誘因逐漸鈍化：在目前房貸利率仍屬相對低檔的環境下，新青安補貼效果有限，且結束時程越近，效益越遞減，對購屋決策的影響逐漸下降，補貼就不再有太大吸引力。

三、購屋門檻未降反升，且預期未來房貸期限變動不大：銀行對新青安審查趨嚴，使實際購屋門檻反而提高，約束部分低收入年輕人購買條件。而市場預期新青安2.0房貸將朝「年齡＋年限＋額度」總量控管方向發展，與目前最高40年相差不大，降低新青安1.0上車的急迫感。

四、五年寬限期審查趨嚴，降低投資與投機買盤介入：5年寬限期雖具吸引力，但風險控管審查已趨嚴，實際可適用者有限，減少了還款能力有限的小白投機風險，且降低投資客介入的炒作行為。

五、房價尚未修正到位，市場買盤觀望成為主流：價格修正未達滿足點，這才是買盤觀望最主要的關鍵因素。當市場仍處於下修初期或中期，多數買方不會選擇提前進場。

李同榮進一步指出，新青安政策本質已改變，未來2.0不再強力刺激買氣，轉向防投機與控管，並避免人頭戶與過度槓桿操作。

同時，李同榮表示，買方購屋邏輯改變，首購族將更理性面對市場的變動，購屋決策回到兩大核心，第一房價是否鬆動？第二信用政策是否鬆綁？房價鬆動才會吸引首購觀望買盤進場，而限貸鬆綁才會吸引換屋族的換屋意願，若兩者未同時出現，觀望將會持續，交易量就難以回溫。

李同榮預期「新青安政策將會改善並延續」，但買盤不會被強迫進場，房市進場的觀察重點在於下修趨勢中，房價跌幅何時達到滿足點。

他認為，「建商降價、政策鬆綁」是交易量回溫的關鍵時間點，未來預期整體房市跌幅不會太深，跌勢不會太久，台灣房市已進入一個新階段「下修機制主導市場走勢與循環」。