房市成交腰斬也跌不下？七都28大抗跌區驚人現形

文／陳昱均、林喬慧

十月下旬的平日午後，走在台中台灣大道四段上，一路漫步至安和路與福科路間，這裡過去是中科推案重點區域，街邊總是掛滿指標大案廣告看板。現在，區域內接待中心卻門可羅雀，空蕩蕩幾乎沒有客戶上門。來到台灣大道上，某建案近千坪豪華接待中心，記者在現場待了三小時，卻一組來人都沒有。

這和去年九月央行祭出第七波信用管制前，買房還得預約排隊的熱況完全是兩個世界，從業十多年的資深代銷老何透露，代銷業的慘況不只反映在現場來客，「一年前公司員工多達兩百人，因為業績太差，陸續已有五、六十個人離開，辦公室主管也被調回現場賣房，沒辦法，為了生存，大家只能配合。」老何無奈地說。

冰河來襲房市全面進入盤整期

台中的慘況絕不是個案，兩個數字可看出端倪。先是今年一到九月，六都買賣移轉棟數僅十五萬棟出頭，較去年同期大減二十七‧九％，創下八年來買氣最冷紀錄。再看到具有房市領頭羊地位的預售屋，最新八月份實價登錄揭露件數，全台僅二五五〇筆，年減幅高達七十五％，是有紀錄以來最慘烈表現，對比去年每月平均大賣一‧三萬件盛況，在在都宣告台灣房市全面進入冰河時期。

根據內政部資料統計，近年住宅使用執照戶數逐年攀升，從二〇二一年的十萬戶左右，增加至二〇二四年的近十四萬戶，今年上半年又有近七萬戶的新成屋報到，總計近五年來，全台共有五十四．三萬戶的新成屋完工。另一方面，根據內政部統計，全台屋齡五年內新屋加上二手屋待售庫存量也逼近二十七萬戶的歷史高點。

對此，萬群地產董事長謝坤成巧妙以「堰塞湖」來形容當前房市困境。他認為，已完工的新成屋持續湧入市場，如水不斷注入湖中，但賣方因價格僵固出售困難、買方又受限貸影響，導致房屋銷售期大幅拉長，「自然一次大潰堤。」市場人士苦笑著對本刊說，「不管有得貸、沒得貸，都沒人敢買房了。」

不過，在房市冰河時期，市場也並非全面悲觀，《住展》觀察，除了在政府出手干預、史上最大交屋潮、買氣急凍三大利空因素下，房市仍然有剛性需求存在，有基本面支撐的區域，買氣雖然不能倖免於難，但價格支撐力道仍強大。

本刊委請永慶房產集團研究發展中心統計，首先，以七都「兩年內新成屋」作為觀察標的，原因是去年九一九後，新成屋因「剛完工、尚未經過多次轉手」，最能反映市場當下的真實價格與買氣；接著，針對信用管制前後十一個月實價表現，進行價量分析。

根據統計後數據，《住展》盤點出七都二十八個房價抗跌行政區（見二十四頁），這些行政區共同特點是，在交易量明顯縮水時，價格仍能撐住甚至上漲，顯示區域內賣方定價能力及剛性需求皆較強，同時也意味庫存風險上升且去化時間延長。

進一步放大至七都全區，《住展》邀請三位兼具市場實戰經驗與理論分析深度的專家──馨傳不動產智庫執行長何世昌、《好宅攻略》老編管清智，以及高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛共同解析。三方觀點交織，完整勾勒出七都房市的分化現象與未來走勢。

《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體

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