胡偉良：當前房市就像一艘失速船，表面風平浪靜，內部卻滿是裂痕

文／胡偉良

當前台灣房地產市場的處境猶如一口燜鍋，在表面沉靜之下，實則內部暗潮洶湧。隨著經濟前景的不確定、央行持續升息與信貸管制的雙重夾擊，以及選舉導向的政府思維，讓房市陷入買氣急凍、建商觀望的低迷局面。然而，台灣老屋比例偏高、住宅品質嚴重老化的現實卻不容忽視，若不從根本下手增加供給、鼓勵都市更新，則現今政府打壓房價的作法，不僅事倍功半，更可能衍生成社會風險。

民心動搖，市場信心崩塌

近年民眾對台灣的未來充滿焦慮，不論是通膨壓力、薪資停滯、區域安全或經濟前景，皆讓購屋者轉趨保守。對首購族而言，買房意味著背負數十年的沉重貸款，而在高利率環境中，每月房貸支出更是雪上加霜。在這樣的氛圍下，即使房價看似稍有鬆動，也鮮少人敢於進場承擔風險。

政府壓錯方向，誤把抑價當解方

政府近年祭出一連串壓抑房價的政策，包括限貸令、囤房稅、房地合一稅等，試圖以「降需求」的方式遏止房價上漲。然而，這些措施雖在短期內打擊投機炒作，卻忽略了結構性問題——老屋多、新屋供給少。當市場缺乏新供給時，即便需求降溫，價格仍難以下修；更遑論未來一旦資金環境反轉，房價恐又蠢蠢欲動。

簡言之，政府以為「打炒房」就能讓年輕人買得起房，實際上只是壓住表面價格，卻沒解決供給結構與品質問題，無異於頭痛醫頭、腳痛醫腳。

建商觀望，供給中斷的惡果

在信貸集中度管制下，銀行對建商放款保守，導致許多業者無法啟動開發，尤其是具整合難度的都市更新案，更是雪上加霜。不少建商選擇「以拖待變」，等待市場回溫、政策鬆綁。結果，新成屋供給量持續下滑，老舊社區無法更新，都市景觀停滯，人民的居住品質無法提升，未來5～10年的住宅供應勢必更為緊俏。

而這樣的「僵局」，其實正是政府政策所導致，並非市場本身的失靈。若不即刻調整策略，將引爆未來更嚴重的住宅危機。

老屋危機是核心問題，不能再拖

根據統計，台灣目前超過30年以上屋齡的住宅占比已達55%，其中更都是根據921地震前規範所設計，耐震規格低、不符現代安全標準。台北市更有大量公寓社區頂樓違建、樓梯間無障礙設施不足、水電老舊，安全與舒適性堪慮。倘若都市更新推不動，這些老屋將隨時間惡化，成為城市的負債。

這不僅是安全問題，更是「供給」的問題——因為都會區土地都已幾近開發完畢，多數新案源來自都更與危老重建。若這條供給鏈條中斷，台灣住宅市場將再也無法「換新血」，房價自然難以實質下降。

解方：政策轉向，從根本治療房市病灶

要對症下藥，就必須從供給面重建房市機制。首先，政府應放寬對都市更新案的金融支持，包括放款比重與整合前置階段的融資保障，減少建商與地主的融資壓力。其次，稅制應配合調整，給予參與都更戶稅賦減免（尤其是房屋稅），減輕其改建後的稅務負擔。

再者，行政流程應簡化，讓都更案從審議到核定更具可預期性，避免案子拖延數年仍無結果，導致地主失去信心、建商撤案。

最後，政府應該誠實面對現況，將選舉與政策脫鉤，真正關注年輕世代的居住困境，讓打房不只是口號，而是能改善居住品質與穩定市場的長期解方。

胡偉良觀點：

當前房市就像一艘失速的船，表面風平浪靜，內部卻滿是裂痕。若政府繼續選擇用錯誤工具解決錯誤問題，只會讓民怨愈來愈深。唯有正視供給不足與老屋危機，才能從根本改變房市結構，達成真正的居住正義。為下一代打造一個安全、合理、有希望的住宅市場。

以上專欄作家文章不代表本報觀點