胡偉良：眾多黑天鵝造成房市危機，房地產政策有必要改弦易轍

文／胡偉良

2025年，台灣房市正面臨近十年來最複雜的結構性挑戰。一連串黑天鵝事件——美國對台課徵重關稅、台幣升值過快、出口連三季衰退、內需疲弱、房貸限縮、就業前景不確定、央行利率在高檔盤旋——形成交互作用，重擊原本已處於高檔盤整的房地產市場。

這些外在衝擊與內部制度問題交織，使得「成交急凍、信心重挫、供給卡住、需求失衡」成為2025年房市的四大寫照。政府既有的打炒房政策，不但無法因應當前變局，甚至在某些層面上加劇了市場扭曲與民間焦慮。

沒料到前兩天，美中雙方出人意表地宣布互降關稅，被視為近年來最重大且罕見的國際經貿轉向。這項政策背後，是雙方在全球供應鏈重構過程中，不得不務實面對通膨、內需、選舉壓力與民生穩定等現實利益的考量。這一變化雖暫時緩解了台灣出口端的壓力，卻不代表台灣可以安然度過經濟與房市的寒冬。

事實上，這波中美關稅調整雖對特定產業有喘息機會，但對台灣整體房市結構問題並未帶來實質改變。台幣仍維持升值趨勢，房市信心尚未恢復，成交凍結、資金緊縮、都更受阻等問題仍然嚴峻。更重要的是，政府的既有房地產政策依舊停留在壓抑階段，未能因應結構性風險，主動釋出市場修復訊號。

面對這場即將全面引爆的資產重分配風暴，是到了政府應該改弦易轍的時候，從壓抑交易轉向「重建信心」、「保障基本居住權」與「釋放理性供給」。

以下是品嘉建設胡偉良提出的幾點政策建議，供執政者參考。

一、鬆綁限貸政策，回歸差別化管理原則

目前的限貸政策對所有購屋者一體適用，不論是投資客、換屋族、首購族，都受到同樣的貸款成數與風控限制，造成真正有居住需求者無法順利進場。

胡偉良建議政府回歸差別化原則：

1.首購族貸款成數應恢復至8成以上，並調降利率門檻；

2.自住換屋者若符合持有5年以上條件，應視為需求合理，而給予較高貸款額度；即

僅對短期轉手、持有多戶者持續限縮。

此舉不僅能刺激停滯交易，更可將資源導入真正有居住剛需的民眾手中。

二、加速危老與都市更新，釋放合理供給

全台超過五成以上住宅屋齡超過30年，建築結構老舊、安全性不足，但都更推動仍陷整合困難與程序冗長的泥淖。

胡偉良建議：

1.將危老容積獎勵政策延長，以規模獎勵取代時辰獎勵，並簡化建照審核程序；

2.中央應成立「整合協助辦公室」，提供整合專業團隊與地方政府的主管單位適當的協助；針對特定危險老屋，應優先納入迅行劃定名單，主動啟動更新。

3.透過政策誘因與技術資源介入，政府應成為都更進程的推動者，而非旁觀者。

三、建立租售雙軌市場，打造真正的居住正義

當前政策過度聚焦在打房與打炒，但忽略了市場上真正「買不起也租不到」的族群。社會住宅供給仍嚴重不足，私有市場的租金則年年上漲。

胡偉良建議：

1.推動「公共包租代管2.0」，擴大民間參與並引入稅務誘因；

2.補助都更後的新成屋轉為青年或老人專用出租住宅；

3.加速公辦都更後的餘屋釋出作為「過渡租屋空間」，協助弱勢族群在等待購屋的過渡期獲得合理居所。

居住不是商品，而是民生底線。政策應將租售市場雙軌並進，回應不同階層的需求現實。

四、調整稅制結構，避免扭曲市場機能

當前房地合一稅與囤房稅等制度雖具備正當性，但在實際執行上卻造成交易怠滯與資產移轉困難。

胡偉良建議：

1.針對長期持有者、實質自住者提供稅額折抵或緩徵機制；

2.適度調降持有6年以上的不動產移轉稅負，促進換屋流動；

3.對於預售轉售與短期套利者，持續加重課稅，保持抑制力道。

讓稅制回歸「抑制投機、促進合理流動」的原則，才不致讓市場進一步凍結。

五、政策轉向的訊號應清晰、穩定、可預期

房市最怕的不是高價，也不是政策緊縮，而是「政策反覆」與「方向模糊」。過去幾年政府政策缺乏中長期一致性，導致市場信心崩解。

胡偉良建議：

1.公開設定房價與供需合理區間，建立政策預期管理機制；

2.定期與房地產產業對話，建立政府與市場之間的透明橋樑；

3.政策調整前至少給予3個月窗口期，避免市場劇烈反應。

唯有讓市場相信政策的「連續性」與「可預測性」，房市才可能穩定回溫。

六、重新調整存款準備率，支應都更資金需求

政府近期三次調高存款準備率，凍結了5000億的房子地產市場可用資金，造成房貸及都更市場上的資金緊縮，並形成房市危機，政府有必要重新調整存款準備率，支應都更資金需求。

胡偉良觀點：重構市場信心，是2025房市最迫切的國安任務

房市問題不是單一產業的問題，而是攸關民生、金融與國內整體信心的交叉議題。當黑天鵝一隻接一隻出現，政府若仍以「觀望」或「壓抑」為主軸，將錯失重建秩序與信心的關鍵時刻。

是時候，讓房地產政策從「打壓」走向「重構」，從「防爆」走向「修補」。這不只是為了產業，更是為了每一個生活在這片土地上的所有台灣人。