胡偉良：房價不跌卻成「骨折盤」？2025房市更焦慮，匯率升、房貸限、出口跌，誰還買得起房？

文／胡偉良

2025年上半年，台灣房市迎來一波三重壓力疊加的「冷鋒效應」。匯率升值、房貸限貸政策未鬆、出口連三季衰退，形成前所未見的房市壓力鍋。面對這場「看不見的風暴」，購屋者猶豫、建商觀望，市場交易量急凍，房價卻未如預期全面下修，使得「買不起」的焦慮感進一步蔓延。

究竟，2025年這場房市風暴是否會引發骨牌效應？誰還能買得起房？品嘉建設胡偉良從以下幾個關鍵變數來解析。

一、匯率升值：表面利多，實則風險浮現

台幣自2024年底以來持續升值，2025年第一季一度升破30元大關，對進口商與海外資產族群看似有利，卻對內需與不動產市場形成另一種壓力。

首先，匯率升值代表資金回流意願增加，但在出口疲弱與股市震盪之下，這些資金未必選擇進入房地產；反而因升值預期，許多高資產族選擇觀望，等待「更低價格」，形成市場冷卻的第一步。

其次，升值影響國內製造業與出口商利潤，連帶影響購屋族的未來收入預期。特別是中南部科技廊帶的年輕購屋族，對未來工作穩定性開始產生懷疑，自然影響購屋決策。

二、房貸限縮：政府打房手段未鬆手

儘管選後市場原期待政府會鬆綁限貸政策，然而截至5月，中央銀行仍維持選擇性信用管制：第3戶房貸成數低於六成、新青安貸款利率還略有調升。這對首購族及投資客均形成「雙限壓力」。

特別是在雙北、新竹等高房價區域，購屋門檻未因房價鬆動而下降，反而因貸款成數受限，自備款要求拉高，進一步排擠實質需求。

簡言之，現在的市場不是沒人想買，而是「買不起」。

三、出口衰退：實體經濟對房市的慢性衝擊

台灣出口2025年第一季年減6.3%，特別是非半導體產業（如電子零組件、傳統製造業）更面臨全球訂單萎縮與關稅壓力。川普政府對台祭出高關稅，更讓台灣出口企業信心受挫。

當實體經濟陷入緊縮，企業凍結加薪與擴編，就會壓縮中產階級的資金流與風險承擔能力。這對於原本就高工時、低薪資的年輕人來說，無異於宣告購屋夢再度延後。

四、價格僵固：表面不跌，實為交易骨折

根據實價登錄數據，2025年第一季多數地區房價僅微幅修正2%～5%，但交易量卻較去年同期萎縮逾三成，顯示市場正進入「價格不跌、成交難成」的僵局。

特別值得注意的是，「新青安撐盤」、「重劃區轉售壓力」與「預售市場轉讓潮」三大現象，讓整體市場雖不至於崩跌，但實質上已是骨折盤。部分自備款充足的買家已開始低接，但整體購屋信心仍未恢復。

五、誰還買得起房？答案是「兩極化族群」

在當前政策與市場情境下，仍能購屋的，主要集中在兩端：

高資產族群：現金流充裕者趁勢「撿便宜」，特別鎖定台北蛋黃區成屋或中南部市中心精華地段。

獲利回流投資人：如半導體族群、股市贏家，將部分資金配置至不動產，視為抗通膨資產。

而受傷最深的，則是「手上沒資產的年輕人」與「自住換屋族」，前者卡在高首付，後者被限貸與交易困難夾殺。

六、房市的轉折點：來自政策鬆動與都更推進

台灣房市短期內要全面反彈並不容易，但也不會崩盤。真正的轉折點將來自：

＊限貸政策的鬆綁（特別是首購族的成數放寬）。

＊都市更新與危老重建的大量啟動。

＊政府加碼推動社會住宅與民間參與。

若能啟動內需建設與居住市場改革，房市可望走出僵局，迎來健康盤整的新局。

胡偉良觀點：

在風暴中保持理性，對於有穩定工作與資金規劃能力的族群，反而是精選進場、長期持有的機會點。真正不能買房的，不是市場，而是被政策與通膨雙重封鎖的下一代。