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房價若出現鬆動,會從哪裡開始?房產學者章定煊表示,從各地建案近來銷售率變化來看,新北跟桃園市機會最大。
國泰建設近日發布最新國泰房地產指數,今年8月,新建案30天銷售率還在高檔的20.66%,但央行9月19日宣布第七波信用管制後,9月已跌至13.59%。
章定煊分析,銷售率高,代表賣得好,建商後續推案就會往高價挑戰。賣得平平,通常會延長銷售期間應對,不會立即降價。賣得很慘,也就是銷售率很低,則會慢慢往下調價。
9月銷售率急降至13.59%,顯示新案市場買氣嚴重受挫,不過還算普普的銷售率,只是從賣得很好,變成賣得平平,這樣的銷售率,只會讓繼續挑戰高價的氣勢受挫,不會讓建商立刻調價。
觀察各區30天銷售率數字,台北市9月銷售率只掉了3%,顯示天龍人口袋夠深,不怕金龍。一般認為台中投資客很多,應該衝擊很大,但9月只掉了1.5%,主要是之前買氣沒暴衝,因此也沒有太大回檔。
先前買氣暴衝的新北、新竹、高雄,9月30天銷售率數字都掉了10%以上。章定煊指出,新竹、高雄看起來勇者仍很多,目前銷售絕對數字還在15%以上,可以鬥金龍。
桃園的狀況就很弱了,建案30天銷售率一路由7月的25%,8月跌到16%,9月再暴跌到及格線邊緣10.7%。
另外,新北市也要注意,8月30天銷售率達22%,9月跌到只剩12%。
章定煊指出,如果未來出現價格鬆動,比較容易從新北市跟桃園市開始。這兩區一直說是小資在移民,但看起來比較像是投資客的資金在移民,所以金龍一打就怕了。
章定煊表示,央行第七波管制雖然看起來是重打第二屋以上購屋族,其實也可以反向解釋保護了第一屋,跟新青安的貸款優先權,等於是強化了剛需,保護了市場的底線,都是投資客在丟來丟去的地區,風險就很高了。
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