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央行上月祭出第七波信用管制後,房市買氣急殺,各地預售案來客腰斬,有的甚至只剩二、三成,中古屋帶看也急速萎縮,有人認為房價可能出現一波急跌,不過也有人認為房價反應速度慢,未來緩跌機率大。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,不論是急跌或緩跌,過去二三十經驗,房價平均跌幅都不會超過二成。兩者的差別是,急跌後往往都會彈,緩跌則時間會拖很長,但跌幅很小,小到甚至沒什麼感覺。
何世昌表示,所謂急跌,指的是一年之內全國平均房價重挫逾10%。這種情況通常是外部突發性因素造成,短時間內市場極度恐慌、信心潰散,成屋委售量爆量增加,遠一點的例子,如中美斷交,近一點的則有SARS、金融海嘯。
當房價出現急跌,下殺速度會很快,而且會一波殺到底,但等兵慌馬亂過後,可能發現房子仍是真愛,買盤很快回心轉意了,隨之而來的,則是大反彈行情。
至於緩跌,如1990年至2000年初「失落的十年」,或者是2014年下半年 2017年底等期間,由於市場供需失衡,房價停滯盤整或微幅下修,修正時間往往拖很長,每年房價跌幅很小,讓人有種跌勢深不見底的感覺。
何世昌表示,事後來看,不管是急跌或緩跌,當成交量降至低谷往往就是房市轉折點。
如2008年金融海嘯那一波房價急修,但2009年上半年成交量縮見底後,翌年便迎來大反彈。2001年、 2016年這兩個年度,買賣移轉棟數分別創下低點,也是隔年即出現新轉機。
何世昌表示,雖然過去經驗顯示,成交量降至低谷,房市即會出現轉折,但先前沒人敢確定何時是谷底。這也是為何會說「自住不必猜高低點」,一來是猜不到,二來最悲觀、最少人買房的時候,往往是市場的轉捩點。
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