本文共2960字
作者: 黃張維
身為專業都市更新業者,我深刻理解,權利人在都市更新案中最關心的議題,就是自己所持有的房屋等地上物及土地到底有多少價值?自己又能分配到多少?為此,特別邀請了兩位專家,一位是台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑估價師,一位是巨秉不動產估價師事務所副所長李方正估價師,來為讀者們做更專業的解釋及說明。
鐘少佑指出,都更最常發生的問題,來自於某些住戶對其基本觀念及程序不熟悉,甚至大多數人還存在著室內坪「1坪換1坪」的迷思。
李方正則更進一步說明,一般常見的「都市更新」,多是以「權利變換」的方式來辦理;所謂「權利變換」就是權利人與實施者(建方)雙方經過政府審議,在都更完成後,依照更新前的權利(地上物及土地等的價值)及投入的建築成本,依據比例原則,來分配更新後的建築物及土地的總價值,也就是所謂「更新前的權利價值比率」。
舉例說明:如果更新前的整個基地,土地+建物價值是1億元,某甲所持有的土地+建物價值是1,000萬元,就等於占全案的10%;更新後,全案價值扣除成本後若為3億元,則某甲的更新後權利價值就是3億元的10%,也就是3,000萬元。
而權利變換,首先要將參與者分為兩方,一方是權利人(主要是持有土地與建物的所有權人)來提供土地跟建物;另一方是「實施者(建方)」,負責提供專業、技術及重建房屋的資金等。以地主提供的土地原有的法定容積,再加上都市更新容積獎勵或海砂屋、輻射屋獎勵或容積移轉等獎勵項目之後,就是整個都更改建後可以產生的價值。
權利人自己也可以組成更新會當實施者(建方),自行負擔興建新屋的費用,最後分回來的權利自然都屬於權利人;但是大部分的狀況,還是以建方來當實施者(建方)的情形居多。
當然,都市更新後的房地總價一定會提高,不然就沒有人想要改建了。「在參與都市更新後,權利人等於是用更新前擁有的權利換了一張『提貨券』,當都市更新建案完成,就可以這張提貨券去兌換新的房屋,多退少補。而實施者(建方)則因為投入成本來重建房屋,以投入成本換取部分都市更新後建物的產權」,李方正估價師如此比喻「權利變換」。
估價師在做什麼?
溝通的過程中,對估價師的工作內容往往不清楚,也擔心估價師會不會只站在實施者(建方)那一邊,而影響自己的權益。鐘少佑說,權利人是否相信估價師所評估出來的房地價值及分配,是都更案能否繼續進行的最大關鍵。在這過程中,估價師的責任至為重大。
過往的年代,權利人往往不相信實施者(建方)所估算出的土地及房屋價值,因而造成許多糾紛;在《都市更新條例》施行後,依法讓擔任公正第三方的專業估價師,來評估現有市值及未來都更後的權利分配,對權利人更加有保障。
李方正指出,依據2019年之前的舊法規,都更案的估價是由實施者(建方)選定3位估價師來估價;但《都市更新條例》在2019年修正後,估價師的選任需經由實施者(建方)、權利人共同指定,若無法共同指定時,則由實施者(建方)先行指定一家,其餘兩家透過公開抽籤的方式來選任。如此的變革,大幅增加了價值評估時的公平性,免除以往估價師皆由實施者(建方)選定的弊病。
鐘少佑提到,估價師作為公正的第三者,不會偏袒權利人或實施者(建方);但也因為這緣故,估價師所評估出的房地價值,可能會與實施者(建方)或權利人的預期不同,這幾乎在每一個都市更新案中都會發生。
權利人與實施者(建方)如果對估價師的估值有疑慮,可在都更審議過程或在審議會中提出異議,估價師會依據陳情人所提出的理由、證據的強弱、市場價值的合理性等因素,重新檢視評估出的價值是否有修正之必要。在這樣的估價程序下,估價師所評估出的價值,會比較能讓各方接受。
鐘少佑也強調,如果估價師估價錯誤或偏袒任何一方,輕則罰鍰或負連帶賠償責任,重則撤照甚至背負刑則,因此估價師多半愛惜羽毛,不會有刻意不公正的情況發生。
樓層、巷道、位置對於價值的影響
對於準備進行都更的老舊公寓來說,以上種種狀況必然發生。而在實務上,究竟估價師是如何評估這些價值呢?根據個人從事都更事業多年的經驗,我發現權利人之所以對估價師的估值產生疑慮,往往是因為他們不了解更新前的估價準則。例如:王先生所在的社區,一塊土地上有4層樓的公寓,土地面積是由4層樓的屋主所共有,但實際的估價會因樓層不同而產生不同的價值,分配比例也會不同。
以4層樓、無電梯的公寓為例,依據「更新前估價原則」,會先估算土地的價值,再依各樓層不同,進行立體地價分配,分配的基礎是更新前的房屋市價。一般來說,1樓的房屋因為市價較高,就能分配到較多的更新前土地權利價值;在頂樓沒有加蓋的情況下,2、3、4樓層的土地價值,基本上差異不大,但估價師還是會依據市場調查結果來認定。
6樓以上的電梯華廈,雖然高樓層的房屋視野佳、市場價值也較高,但通常不會高於1樓;又譬如,電梯華廈的2樓若可作為商業使用,市場價值也會增加。
另外一個影響價值的因素,則是採光及房屋的位置,兩面採光或三面採光的邊間房屋,價值一定比只有一面採光的房屋高。讀者們也可以參考住家附近的預售屋或新成屋,一面採光與兩面採光的房屋價格上一定有差距。此外,房屋是否面對馬路或巷子?是否鄰近河濱或公園?視野是否開闊?噪音嚴重與否等因素,都會影響到價值的估算。
關於頂樓加蓋及1樓空地的問題,李方正指出,「都更估價時,超出合法登記產權外之使用價值,並不等於實際擁有之市場價值,所以在估價的過程中,不會把使用價值納入。」例如頂樓加蓋(即便可以緩拆,且目前由頂樓使用,但還是違法),或1樓住戶將法定空地增建納1樓自己使用,或在門口停車等,這些都屬於合法登記產權外之使用價值性質,在無相對證明資料前,基本上都不能納入更新前的估價。
許多老社區的頂樓都有加蓋,後來的屋主在購入時,就多花了錢去買頂樓加蓋的部分,但如同上文提到,即使屋主多花了錢,雖然擁有不能合法且無法登記的使用權利,但都不會影響更新前估價。鐘少佑如此說明,「就算實際上為屋主使用,頂樓加蓋還是屬於違建的性質,既然是違建,就不能列入權利價值的計算。」如果都更全區內的頂樓都有加蓋,依據個案不同,估價師或許會做一些樓層效用上的調整補償,但效果並不是很顯著。
2樓以上住戶的陽台,如果有未登記產權的情形,其實不用太緊張地去做補登手續,只要同一棟建物的樓上或樓下有登記陽台,或者有使用執照圖,都可以判斷是否有陽台空間;如果有,估價師就會將陽台面積納入房屋面積計算,並進行估價。
關於巷道土地的估價問題,要看這個巷道是屬於使用執照範圍內的私設通路?或是可建築用地卻被當作通行使用的既成巷道?若是私設通路,估價師需要檢視使用執照,確認這筆土地的法定容積是否已經被使用;倘若該筆土地的法定容積已經用掉,就等於是法定空地的概念,土地的價值就必須扣除地上物的價值。
如果這筆土地的法定容積並沒有被使用,那就當成一般土地,也就是「素地」來估價。既成巷道在估價時應該依照一般土地進行估價,但要考量其是否能將巷道廢除?如果是能廢除的既成巷道,價值會比不能廢除的既成巷道略為提高。還有一種是真正的計畫道路,這就屬於公共設施用地,在評估上,是以其本身可以創造多少容積,來計算更新前的土地權利價值。最重要一點,不同於更新範圍內的可建築用地,計畫道路不能享有都市更新獎勵。
本文摘自今周刊出版社的《大都更時代攻略 耕築居安家園》
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