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貸款貸到銀行水位拉警報 為何豪宅仍有逾6成都現金付清?

豪宅。圖/台灣房屋提供
豪宅。圖/台灣房屋提供

本文共1339字

經濟日報 記者胡順惠/台北報導

經濟VIP文章限時開放
據統計,今年六大億元豪宅案有28筆成交,其中18筆、占比超過六成都是用現金方式交易。這現象不禁讓人好奇,以往房產專家都建議買房貸好貸滿,且近期因貸款數量過熱,導致許多銀行貸款水位將滿,讓央行祭出史上最嚴的「第七波信用管制」,為何仍有人仍願意付大筆現金買房,其背後考量是什麼?

最新實價登錄資料顯示,今年5月「皇翔御琚」10樓戶一筆交易金額達6.69億元,以全現金方式買入;5月「One Park Taipei元利信義聯勤」16樓戶以現金3.98億元購入;「西華富邦」7月有大咖買方以現金2.58億元買下10樓戶,三位買家全部以現金、無貸款方式交易,合計金額達13.25億元。

據統計,累計今年200萬元俱樂部六大豪宅案有28筆成交,其中有18筆、占比逾六成以現金方式交易,累計現金交易金額高達62.4億元。

外界不禁想問,為何不動產市場有人願意用現金付款買房?普華國際不動產公司總經理田揚名坦言,近期受到銀行法第72-2條規定,年底將至許多銀行貸款接近滿水位,也讓客戶尋找適合貸款時間拉長,難度也變得更高,因此年底有自用需求客群、尤其近期商用不動產商辦及廠辦現金成交的買方確有增多情形。

現金買房三種人

田揚名分析,用現金買房主要分成三種人,第一種,受到銀行貸款緊縮影響,但近期有緊急交屋的需求,像是近期就遇到客戶需要自用型的商辦,年底有搬遷的急迫性,必須一定要買到,因此若銀行貸款不順利的前提、客戶不排除使用現金購買。

田揚名表示,第二種,將商用不動產當作穩定的投資標的,因為境外資金回台專法,五年閉鎖期從今年屆滿,據統計未來一年內約有380億至400億元資金釋出,等於平均一天有一億多元資金,陸續到期後就可以投資,不過因為市場投資商品種類較多、近期股票波動太大,萬一套牢有可能變成負資產。

田揚名表示,因此部分人看準近幾年商用不動產相對穩定,且趨勢上漲,相對風險較低,若有實力之法人客戶現金買斷完全不須繳交利息給銀行,加上房屋稅與地價稅額持有成本相對較低,年底資金去化速度快,未來若需要資金運用時,可再把房子抵押貸款換現金,銀行也會評估該客戶若具有實力願意放貸、法人可讓資金有效利用。

現金付清買房三型態
現金付清買房三型態

田揚名指出,第三種,則是把不動產當作藝術品收藏,這類型客戶喜愛區域包含陽明山、敦化南北路、天母等區域,購買豪宅不一定拿來居住,而是用來當成各式展示收藏,像是擺放酒品( ※ 提醒您:禁止酒駕 飲酒過量有礙健康 )、精品包、跑車等,或招待客戶、好友聚餐、娛樂,過去也曾有客戶在明星學校周邊附近買房,是要讓孩子下課唸書或方便家教上課,爸媽可等晚餐再去接送,時間好調配,家中隱私也不會因外人頻繁進出而怕曝光。

商辦及廠辦的投報率高於豪宅

田揚名說,因為目前商辦及廠辦的投報率約2.5%至3%,買商辦及廠辦的投報率高於豪宅,法人機構若能現金付清當然最好,因為不須額外支付租金,且近捷運區位好之商用不動產也相對增值,不過這類法人客戶畢竟不多,以往遇到約九成以上客群仍以貸款為主,每個客戶的考量點有所不同,風險承受能力不同、相對資金配比的選擇上還是會有所不同。

田揚名建議,在挑選不動產投資或自用,仍首重區位、時機,在近期貸款評估時間拉長,更有機會挑選到適合自己評估的房子,且價格面上更好洽談。

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