央行力阻房價失控 房價走到關鍵轉折點？

央行在9月19日祭出打炒房政策，力道超乎市場預期，被視為史上最嚴厲的信用管制措施，民眾關切房價是否會因此反轉，買賣方又該如何應對？最新出刊的《財訊》雙週刊從政策、行情、建商衝擊、購屋者四大面向，全面解析房市新規則下的關鍵拐點，透過專家提出最新的房市攻略。同時，《財訊》揭也露營建股的負債實況與滯銷率，盤點建商財務體質，看看哪些建商借最大？餘屋最多？

央行拍板第七波的打炒房政策，且即時生效。原本自然人第二戶貸款最高6成的信用管制僅及六都和新竹縣市，新規定緊縮為「自然人第二戶貸款最高5成，並擴大全國一體適用」；這一規定直接波及到已經付完簽約金，正在走銀行核貸流程的買方。9月19日前可以貸款7.5成至8成，而今降至5成，直接短缺近3成現金。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，央行此一政策，是近二十年最嚴格的信用管制，更重新定義了「真正首購」。在此規範下，近期交屋的民眾恐將面臨無法順利交屋的狀況。馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，新政策可能無辜波及三類自用客：一、換屋族，想換都很難換；二、繼承族，縱使只繼承部分持分，就算名下有一戶，將被央行列為非首購；三、類首購，以北漂族居多，他們在南部老家有房，但在台北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款也沒有寬限期。

新青安、無自用住宅的首購族、都更危老以及企業興建廠辦等，則不受此波信用管制影響；換屋族若能在一年出售舊屋，貸款成數也不受影響。但總的來說，銀行放貸房市的資金就是緊縮了，民眾買房一定要量力而為。

《財訊》分析，央行此刻要對房市下重拳，主要有兩項政策思考。第一，健全房市發展，打破「房價會一直漲上去」的迷思。第二，健全金融機構放貸結構，避免過度集中於不動產。

不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會榮譽理事長李同榮直言：「現在就是房價高點。」

市場上常以建商「負債比」和「滯銷率」來檢視建商風險程度。根據「打炒房聯盟」統計，今年第二季的上市櫃建商負債比超過7成者達29家，占營建股家數的三成；其中，八家負債比逾8成。

另一指標滯銷率，則是指建設公司在帳上仍然賣不出去的房子占整體存貨的比率。目前上市櫃建商滯銷率從2018年第四季的28%，已經降低到今年第二季的13%；根據統計，滯銷率達20%的上市櫃建商共有十八家，前三名分別為基泰、名軒、中工。說明部分建案叫好不叫座的營建股，後續也要留意。

【完整報導詳見財訊721期】