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台商3,000億熱錢解禁,為房市帶來「兩種化學反應」

房市示意圖。聯合報系資料庫
房市示意圖。聯合報系資料庫

本文共2539字

經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

5年前,台商大舉撤中,政府順勢開大門,吸引台商走大路,匯回資金高達3351億元,國內一時熱錢滿溢。資金竄台偏愛炒房,官方雖有意防堵,無奈政策破網,不少鮭魚早已闖過兩關,化身鯊魚遨遊房市,如今即將迎來第三關……

文/朱福山、翁嘉妤、王奕淳 設計/鍾宜珊 攝影/羅劍明 圖片∕freepik、123rf

本刊也發現,隨著今年八月熱錢解禁,未來市場恐產生兩種變化,其一是部分拚搏半生的台商正在醞釀退休,未來將有一批實力雄厚的「台商包租公」湧入台灣房市;其二是建商和台商之間的土地爭奪戰將正式開打。

「台商包租公」上線 花大錢買大房 房市難逃錢潮襲捲

「有些要退休的台商,不會選擇貸款,通常都喜歡用全款一口氣買個五、六間房,不只後半輩子享受當包租公的退休清福,也可傳承給下一代兒女,他們就不用付貸款。」同為台商會成員的徐姓董事長不諱言,利用解禁後的資金來購置不動產,如今已成為不少有錢人退休的首要選項。

「會願意走專法回台的台商,通常都是因為想把錢留在台灣,至於資金流向則會分成三大區塊,包含股市、基金和房地產,而有錢人的大部分資產,都一定會是不動產。」專門協助台商透過專法處理資金匯回業務,永安聯合會計師事務所的稅務服務部營運長林志翔以經驗分析說道。

一般來說,台商選擇回台通常分成兩派規劃,其一就是前述準備返鄉退休養老的台商,這一派經常大手筆在房屋市場裡「掃貨」,對房價推升提供一定支撐力道;至於未來究竟會有幾十位、幾百位「台商包租公」上線尚難估算,對房市造成的衝擊有多劇烈,值得各界關注。

不過已可預見的是,今年八月過後,台灣房市恐怕難逃「錢潮」襲捲,而這也是台商為房市帶來的第一種化學變化。

投資擴廠利多 「台商和建商獵地之戰」 即將開打

而第二種化學反應,則由另一派不打算退休,腰纏萬貫、準備投資擴廠的台商們所引發,未來很可能和建商們上演一場「獵地爭奪戰」。

針對這一批返台打算投資擴廠的台商,戴德梁行估價及顧問服務部研究部協理李易璇觀察到,近期一些涉及AI、半導體等熱門產業,都受到其高度關注,尤其企業希望盡速擴增產能,像是(半導體)廠房、整棟研發廠房等現貨資產,都是台商在工業地產中的首選標的。

林志翔也指出,對於部分台商來說,全心投入設廠確實才是更高報酬的做法,「他們較看重未來的資本利得跟成長性,蓋廠房不只能生產獲利,閒置的空間也可出租收租金,或將廠房傳承下一代,甚至以法人持有來降稅,都是他們較偏好的規劃方向。」

在此前提下,已有不少台商為了興建廠房,開始鎖定日漸稀缺的素地,台商會高層說:「如果台商沒有要退休,幾乎會把解禁資金繼續用來買地擴廠。」對此,台灣不動產投資協會協理林發祥則觀察到,近來台商對土地及辦公室的空間需求確實水漲船高,其中又以南部及中部的土地因供給充沛,更符合產業需求。

且根據該協會最新調查,結果顯示市場對於未來一年的信心指數「偏向樂觀」,推估在這一波熱錢解禁後,台商、建商的搶地大戰即將開打。

台中、桃園為台商獵地首選

然而,近期台灣圍繞著許多科技題材,尤其台積電設廠加持,往往促使該區磁吸效應大開,成為建商和台商的獵地首選;根據台商會徐姓董事長所掌握消息,台商這次除了鎖定台積電於台中擴廠二期的利多,同時也將瞄準桃園地區,無論是產業園區、鐵路捷運建設,或航空城題材的發酵,不僅建商狂熱,台商也想插旗蓋廠房。

而公部門不具名高層則向本刊透露,以過往經驗來說,彰化、雲林、嘉義、屏東和宜蘭等中南部地區最為搶手,其中又以擴廠條件充足的彰濱工業區和利澤工業區,都堪稱是台商的心頭好。

眼看台商躍躍欲試,建商當然也不能手下留情,像是興富發、達麗、新美齊、大城地產以及中悅等建商,皆瞄準台中獵地,大補土地庫存。光是七月以來不到半個月時間,建商就豪砸逾128億元獵地,面積共計4814坪入袋。

與此同時,台灣本土企業跟著警鈴大作,也加入獵地行列。和明紡織今年五月投入7億元獵地,在台南官田區開發三鼎新創園區;在地企業古寶無患子公司,則是投入10億元,搶先獵下麻豆工業區,打造1800坪的智慧廠房。

「獵地戰役」2019年開戰首回合 下半場今年再度交手

值得一提的是,其實台商和建商的「獵地爭奪戰」早在關鍵的2019年就已開啟第一回合。根據戴德梁行統計,當年土地交易總額一舉突破3000億元大關,寫下台灣土地交易市場的空前紀錄。

戰役上半場算是建商略勝一籌,占土地交易總額將近三分之二,其中,雙北市的工業土地,有近八成皆落入建商手裡,包括北投軟橋、南港、內湖潭美、舊宗,及新北市新莊、中和等地。

若進一步盤點當年的建商獵地排行,興富發建設一口氣砸逾205億元,將台北、桃園、台中獵進口袋,登上第一名寶座;而寶佳機構則是掏出203億元,鈔票從北撒到南,獵地範圍包含桃園、新竹、台中、彰化和台南;豐邑建設豪灑165億元,收購台中、台南地區;茂德機構則是以近117億元,鎖定新北和土城…。根據高力國際統計,2019年建商累計購地達30萬坪,面積等同於近四座大安森林公園。

再看回今年,台商資金都還未解禁,全台土地市場交易狀況就已非常火熱,根據第一太平戴維斯統計,上半年大型土地交易年增率高達94%,其中至少有六大建商瘋狂買地,且購地金額皆超過30億元以上,再加上今年台灣本土企業也來參戰,不難想像,一旦下半年資金開始解禁,這場由建商、台商和本土企業合演的下半場「獵地爭奪戰」將有多激烈。

上有政策、下有對策 熱錢轉彎再轉彎

台商資金回台,政府雖管制這筆錢僅能用來購地、蓋廠房、買設備,又將部分資金一口氣鎖五年,從政策本質上來看,是在避免龐大資金,大舉流入台灣房屋市場,但所謂「上有政策、下有對策」,沒想到台商竟可鍥而不捨地讓匯回資金「三轉入房市」,甚至就連實質投資興建廠房的本意,最終也可能引發與建商、本土企業的三方大戰,進而推升土地價格。

無論政策破網所釀的「資金三轉」如何縫補,當前房市已然瘋狂,接下來台商大筆解禁資金或再掀起市場大浪,即便結果尚未可知,但這股化學變化終將發酵⋯⋯。

《住展雜誌》創立於1985年,是全台第一家房產媒體

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