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當地主變建商小心淪為「殭屍會」!老屋自主更新 招商前做足3大功課

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當地主變建商 小心淪為「殭屍會」 老屋自主更新 招商前做足3大功課

本文共2222字

經濟日報 財訊雙週刊

政府為鼓勵民間自組更新會予以補助款協助,但更新會能成功重建僅占少數比例。專家建議回歸審視核心問題,才能拿到開啟都更之門的鑰匙。

文/陳雅玲

根據《財訊》雙週刊報導,過去幾年來,政府為鼓勵老屋更新,對推動自主更新的社區予以補助獎勵;這個方式成就了社區改建如果沒有與建商合作,就可採取自主更新的途徑。不過,自主更新猶如地主自行當建商,組成更新會就像成立一家公司,這段路走來其實並不簡單。

補助晚到位 缺資金難運作

根據統計,新北市的更新會成立71案,僅有22案事業計畫送核,而台北市審查中及核定的854件都更案,實施者為更新會僅有44件。從數據上來看,透過更新會重建比例相對偏低。

為何推動自主更新會重建不簡單?依據《都市更新條例》第22條及都市更新團體設立及解散辦法,在更新範圍內,逾7人的土地及合法建築物所有權人實施都市更新事業,應組織更新團體,也就是「都市更新會」(簡稱更新會)。因為屬於法人組織須訂定章程向地方主管機關申請核准,並定期回報執行進度。

然而,坊間雖然有專業團隊協助社區成立更新會,但後來卻發生某些不肖業者協助立案後,拿到政府補助款就一走了之,徒留更新會虛名,變成形同「殭屍會」的案例。

以台北市來說,更新會立案補助為80萬元,不過新北市為了防堵此情況,近年修改核准立案為10萬元,事業概要核定為50萬元;整個都更程序走完,雙北市更新會補助款最高上限分別為580萬元和630萬元。不過,雖有補助款,但依法規必須完成事業計畫、權利變換計畫,才能按比率提撥補助款。

《財訊》雙週刊指出,由於補助款未到位,加上重建前期無法仰賴銀行重建融資,籌組階段住戶勢必要自掏腰包讓組織運作,往往就是一大關卡!據了解,不少社區成立更新會之後,住戶時常意見相左,而有派系之分,或是衍生出資與不出資所有權人權利義務的爭議,或不出資者要求參與分回更新會收入等問題。

類公辦都更 有助招商引資

多年來投入輔導社區自主更新,台北市都市更新整合發展協會理事長林育全表示,過去要凝聚所有權人共識,是依循法規輔導成立更新會;但如果住戶傾向不願出資,其實不用急於成立更新會,因為要整合社區意願,也可透過管委會、推動組織,例如重建會、籌備小組,之後依循「類公辦都更」方式招商引資。

所謂的「類公辦都更」就是重建社區仿效公辦都更模式,自行整合達到一定同意比率,再招商引進金主協助重建。林育全認為,如果採取這模式,籌組階段才是重要的「第一哩路」,「只要起手式對了,重建機率相對高!」

由於少了更新會的法規程序,只需投入前期規畫與試算來整合意願,雖然沒有補助,但其實投入整合費用也相對較少。像是近期位於板橋亞東段都更案,初期並未成立更新會,先由專業人士協助社區進行「前期規畫與試算」,再經過溝通與說明,隨即5個月整合社區8成重建意願,為社區辦理招商便找到建商進場重建。

另一件案件則是位於虎林街停擺近20年,過去是北市「老公寓專案」自主都更案,後來將更新會轉軌為「類公辦都更」而成功招商,至於更新會解散則由建商從旁協助。

事實上,目前雙北市政府正在推動「公辦都更7599專案」、「580專案」,首要申請條件是社區須自行整合達到同意門檻,政府就投入資源協助社區,無非是希望住戶「自助才有人助」。

此外,近年受到營造成本高漲的衝擊,建商開始審慎篩選進場的都更案。一家建商曾坦言,都更案會挑案子做,偏好重建共識高的成熟社區。因此,前段整合仰賴住戶自行凝聚重建共識,將成一股趨勢。

至於住戶如何自行整合,又能夠成功招商並找到好建商?綜合幾位專家看法,住戶要先做好3大功課。首要,就是住戶把自己當作建商的開發部,全體動員參與,凝聚社區重建共識,而這共識度不單是建立在「我要舊換新」,更重要的是「同意在什麼樣的條件下參與重建」。

二是進行「前期規畫與試算」,包括初步的財務分析、換坪比試算,拿出具體相關數據,帶動社區釐清各項議題,最終凝聚共識。「這階段,如果社區普遍不接受,『前期規畫』出來,也等於是結束的開始!」對於專業者而言,收到的資訊若是社區不願都更,彼此之間就無須再耗費時間整合,這也是社區住戶必須認清的事實。

凝聚共識度 找專業者引導

三是專業者引導,可加快組織運作,建立起招商機制。比方如何訂定廠商資格條件、招商底標、設計保證金等制度,並採取綜合評選,由地主來主導投票選出最佳建商。一般來說,「重建社區分回條件愈明確、同意比率愈高就愈能吸引建商投標;對住戶來說,建商選擇性也會比較多。」

林育全也對地方政府提出建議,重建補助款配套機制可以朝向更多元化,將部分補助款,轉為小額補貼。一來可協助更多社區初步進行前期規畫;二來是讓住戶了解分回條件,再就出資問題聚焦討論,才能有利於決定下一步如何重建。

《財訊》雙週刊分析,總括來說,不動產是屬於資金產業鏈,重建核心問題還在於資金。因此,社區在成立更新會之前,不妨先做個簡單的自我體檢,「出資比例」是最直接的觀察指標。如果不願出資的方向就是找建商進場,但也須考量立地條件等問題;一旦建商不願意進場,社區則可以選擇走自主更新一途,或是透過整建維護加強結構、增設電梯改善環境,也是另一種選項。

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