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租房的人明年買房OK嗎?房產達人:未來2年看不見跌價的空頭訊號

提要

2024房地產趨勢/房市出現「反轉訊號」Q1房價將微降?

本文共2223字

經濟日報 遠見雜誌

文/黃健誠

回顧2023房地產市況,上半年「冷颼颼」,下半年在「新青安貸款」政策刺激下,推升「低總價」物件買氣,顯見自住剛性需求仍是房市撐盤主力。然而,眺望2024年,為何專家會說房市「很無聊」呢?

「打炒房」三個字,可說是近年房地產市場的政策基調。從2021年迄今,歷經央行五波選擇性信用管制、金管會銀行風險權數調整、財政部對短期交易課徵重稅的房地合一稅2.0、實價登錄2.0、扼止炒作行為的平均地權條例修法等措施,在在彰顯政府打炒房的決心,但抑制房價攀漲的成效不算理想。

從2023年的房市價量來看,仍然呈現「量縮價微揚」的格局。

其實,2022年底至2023年初時,各路專家原本看淡房市,2023上半年建物買賣移轉棟數僅約13.9萬棟、創五年新低,房市的確顯得「冷颼颼」。

「新青安貸款」助2023拉尾盤,房市利空出盡?

不過,就在政府宣布7月推出「新青安貸款」後,一掃原本全年房市看淡的陰霾,助攻下半年行情,不少自用買盤進入市場,六都買賣移轉棟數連續四個月年增率正成長。原先預測的全年買賣移轉棟數,從2023年初,部分專家預估的25~26萬棟,逐步上調至28.5萬棟以上,甚至上看30萬棟。

自住剛需吹起的房市尾盤行情,能否延續至2024年?

「現在房市呈現利空出盡的局面,」吉家網董事長李同榮說,在政府連連打炒房之後,市場上確實減少炒作情況,也因為利潤空間壓縮,連高資產的人士也減少「儲屋」規劃,甚至衝擊豪宅買氣。

但市場上強勁剛性需求,仍可以支撐一年28~30萬戶的交易量能,讓「低總價」市場有撐盤力道。

從過去幾年的建照、使照及開工數的季線圖觀察,李同榮指出,2023年第三季的開工數為3萬796件,使用執照數為3萬3227件,這是五年來首度「死亡交叉」,也是房市在2024年第一季進入反轉的訊號。

李同榮解釋,建商請領建照後,必須於六個月內開工,可展延三個月,開工數反映前六至九個月的建照申請量,因此開工量大減,代表建商早在九個月前開始縮手,並減少推案。因此,量縮的現象在六至九個月前已發生,這也可跟上半年預售成屋量縮見底的現象相互印證。

不過,房市出現反轉訊號,僅代表有些餘屋量大的區域,在價格上可能有些鬆動,也預期在2024年第一季,房價有下修機會,但價格跌幅很小,較有可能呈現「以盤代跌」或「微跌」的房市格局。

評2024年房市前景,為何專家喊「無聊」?

「沒人料到新青安貸款的威力這麼大!」回顧2023年的房市表現,住商不動產執行總監徐佳馨這麼說。

今年下半年,因為新青安貸款推出,吸引不少首購族進入房地產市場,徐佳馨說,目前房貸利率的地板價為2.06%,但新青安貸款為1.775%;加上申辦條件不算嚴苛,帶動房市的效果相當明顯,甚至還有許多父母以新青安貸款,為子女先買房,因此也觸及到許多「準購屋族」,同步帶動下半年房市。

若從區域觀察,2023下半年的市況,是中南部比北部還來得熱,特別是低總價區域較強勢,像是北部買房民眾轉往桃園基隆尋找物件、中部區域轉往彰化、房價高漲的台南也轉往嘉義等地。

也因為買房的剛性需求,以及單價逐漸上漲的緣故,其實可觀察到建商的「控總價心態」。也就是,新建案多把物件價格控制在一定範圍內,像是台北市約在3000萬元、新北市2000萬元,其他區域約落在1000~1500萬元的總價區間。

「2024年的房市,我會用『無聊』來形容……,」徐佳馨說,2023年下半年的市況,應可延續到明年,而政府打房,預估在2024年,也不太會有新的重大政策推出。民眾或許擔心2024年大選或地緣政治,為房市帶來一些變數,不過,這些變數都是間接影響,並不會對房市有直接衝擊。

至於2024年可關注哪些區域,李同榮認為,現在因軌道等交通建設的發達,各個都會區都在無形中擴大,過去傳統認為是「蛋黃區」的人口,逐漸移往蛋白區。因此,過去一河或一線之隔的蛋白區,甚至是蛋殼區的房價大幅攀升。也就是說,蛋黃、蛋白的概念逐漸模糊化,過去常說買房三要素是「Location、Location、Location」(地段),現在,「潛力蛋白區」也成了熱門地段。

台經院產經資料庫總監劉佩真觀察,新青安貸款對低總價及蛋白區域的房市有挹注,再加上2023年基期較低,因此,2024年的不動產業景氣可望略顯好轉。

房價難見下跌,剛需民眾能勇敢進場?

徐佳馨補充,過去常有購屋民眾執著在蛋黃區,但現在整體的房地產市場可稱為「多元宇宙市場」,住屋型態將呈現分散型聚落,以後所謂的「蛋黃區」,代表的是小區域的蛋黃。好比淡海新市鎮被定義為蛋白區,但此蛋白區當中,也有自己的小蛋黃區,就集中在輕軌附近的鬧區。

對於2024年想購屋的民眾來說,徐佳馨也提出建議,首先,是不要過於執著於熱門區域,才不致於承擔過大的財務壓力;其次,在財務上要做好謹慎評估,也善用新青安等政策性貸款,但千萬不要超額購屋。

她指出,目前還在租房的民眾,如果現在到明年,手頭上也有一些自備款,不妨考慮勇敢進場,一來是將房租轉換為購屋貸款;二來是在未來一兩年內,還未有房市下跌的空頭訊號。

那麼,政府推動「打炒房」措施,為何民眾抱怨「房價愈打愈高」?

徐佳馨表示,政府或許可換個角度思考,與其把房價打到底,不妨思考如何解決民眾「住的問題」,例如從增加供給、提供更多租賃資源,或是健全租屋市場等方向著手,或許更能發揮實質效益。

【本文摘自遠見雜誌12月號;更多文章請上遠見雜誌官網:https://www.gvm.com.tw/

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