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摸著肚子裡的二寶，秀英終於忍不住和先生宥廷攤牌，家裡要換大一點的房子，目前八坪一房一廳的格局，已經塞不下未來的一家四口。再者，當初兩人結婚就已經有共識，目前的局限空間只是過渡期，多存一點錢，未來再換一個理想的房子。
結婚七年了，每每秀英提出換房的想法，都被打回。宥廷心裡打著搬回老家的算盤，嘴裡卻用房市不好、多存點錢等各種理由打槍，儘管秀英也不是不知道老公以拖待變的盤算，但面對那句半哄半騙的「不然我們再等等」，也狠不下心來拒絕。
於是這一等，一路從兩人世界等到一家三口，現在眼看又懷了二寶，為了孩子，也為了自己，秀英終於拒絕再聽宥廷的敷衍之詞，下了最後通牒：「我們必須在二寶還沒蹦出來前，找到房子！」
幸好，宥廷也知道自己理虧。一番激辯後，在宥廷的心虛及秀英一反常態的強勢下，兩人取得換房共識。
此時，另一個問題又來了。一同分攤房貸的秀英，為了給自己多一點保障，央求丈夫這一次房屋登記掛自己名下。這樣一人一次，好像也沒什麼不公平？但宥廷卻表示，只能買在自己名下，不然土增稅就不能退稅了。這讓秀英十分困惑，買在不同人名下真的有差嗎？還是，這只是老公的一面之詞？
土地增值稅是什麼？
為什麼會有土地增值稅？簡單來說就是我國平均地權裡所謂「漲價歸公」的精神，你不是憑自己本事讓土地價值上升的部分，政府就要課徵稅費，讓利益回歸全民。
土地增值稅＝土地漲價總數額*稅率－（累進差額）
土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－（原規定地價或前次移轉現值*台灣地區消費者物價總指數／100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋無償捐贈公共設施用地）
持有土地20年以下者（不含20年）：按土地漲價總數額累進計算×20%、×30%、×40%
持有土地超過20年以上者（不含30年）：就其土地增值稅超過原規定地價或前次移轉現值部分減徵20%
超過30年以上（不含40年）：減徵30%
超過40年以上：減徵40%
◆稅級別第一級：土地漲價總數額超過前次移轉現值總額未達100%的部分。 土地增值稅＝土地漲價總數額*20％
◆稅級別第二級：土地漲價總數額超過前次移轉現值總額100%未達200%的部分。 土地增值稅＝土地漲價總數額*30％－累進差額（以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值*0.1）
◆稅級別第三級：土地漲價總數額超過前次移轉現值總額200%以上的部分。 土地增值稅＝土地漲價總數額*40％－累進差額（以消費者物價指數調整後之原地價或前次移轉現值*0.3）
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因此，由前面公式來看，稅基「土地漲價總數額」簡單的舉例，就是賣房子時，可以用本次移轉公告土地現值（今年1月1日政府公告的數字），減去前次申報移轉現值或原規定地價（當初房子過戶後謄本上的數字）經物價指數調整後的數字為基礎，再減去你有付出辛勞而讓土地升值的其他部分。用前面算出的稅基，去乘以規定的稅率，就是土增稅要繳的錢。
另外，因為稅基是加減的遊戲，自然有人把腦筋打到了想辦法降低前項（申報移轉現值）的念頭。一般來說，雖然可以自行申報土地移轉現值，但自己報數字若是低於當期公告土地現值，政府是可以照價收買的。白話就是：既然你認為土地價值這麼低，那老子就用這金額買下你的地，所以真的別亂填。
稅捐機關能夠接受的申報移轉現值，通常是三種：
① 公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值。
② 當前次移轉現值高於當期時，依前次移轉現值金額當本次申報移轉現值。
③ 載於買賣合約的土地實際成交價格。 好端端的，為什麼要調高本次移轉現值？其實這裡面眉角很多，拿上面第二種情況來說，這樣的做法優點是，賣方雖然同樣不用繳土增稅，但是買方就能在未來移轉時，減少土增稅。
小屋換大屋可以節稅？
提到土增稅，常有人說以小換大或小屋換大屋可以省稅，其實這就是在講所謂的「重購退稅」。也就是說，換屋如果符合條件，可以退回賣出舊房子繳納的土地增值稅，省下一筆錢。
那有人就想問了，一定要以小換大才能退嗎？其實這裡講的大和小指的並不是「實際坪數」，而是新買房屋的土地移轉現值總額，必須「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅，才能退稅，且最高只能退到上次土增稅繳納金額。
舉例來說，老王出售自用住宅100萬，繳增值稅20萬，隔年看上三棟新房，想選一棟：
① 第一棟，土地公告現值130萬：130萬－（100萬－20萬）＝50萬＞20萬 所以，土增稅的重購退稅可以退20萬。
② 第二棟，土地公告現值90萬：90萬－（100萬－20萬）＝10萬 所以，土增稅的重購退稅可以退10萬。
③ 第三棟，土地公告現值75萬：75萬－（100萬－20萬）＝－5萬＜20萬 所以，土增稅的重購退稅無法使用。
土增稅重購退稅6+1條件
讓我們來看看，重購退稅包含的其他條件：
1.出售後重購土地須同一性質（賣自住買自住、賣自耕農地買自耕農地……）。
2.買房子和賣房子，土地登記名義人是同一個人。
3.地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。
4.舊房子簽約買賣之前一整年都沒有出租或營業。
5.新房子的都巿土地最大適用面積是3公畝，非都巿土地最大適用面積是7公畝。
6.不管是先賣再買或先買再賣，期間都必須在2年以內。
目前修法後申請退還已納土地增值稅，請求權時效已延長為10年。特別要提醒的是，除了以上七點（加上前述：新買房屋的土地移轉現值總額，必須「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅，才能退稅），土增稅的重購退稅對新房還有一項特別要求：重購退稅的土地從買入後5年內，都必須作自用住宅且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都不可以，否則就會被追繳原退還的土地增值稅。
回到前面的案例，由於土增稅的重購退稅，條件要求兩次買房所有權人都是同一人，宥廷說的新房也要買在自己名下就來自這個原因。除非宥廷先利用夫妻贈與，把第一間房過到妻子秀英名下，再來買賣房子，否則第二間房買在秀英名下，確實會少了重購退稅的機會，但這個問題當然是在有稅可以退的前提下。如果第一間房在蛋黃區，第二間房在蛋殼區，還真的是要仔細算一算。
再者，方法雖然有，還是要提醒，稅法都是牽一髮動全身，雖然夫妻贈與可以申請「不課徵（遞延繳稅）」土地增值稅，還是會有契稅、印花稅、登記規費、代書費……為了安全感到底值不值得這樣做，可能還是得把計算機拿出來算一算。
本文摘自方智出版社《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱》
作者：傅恪恩
觀察房市十餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。
身邊友人涵蓋各種房地產相關產業的專業人士，從房仲、代銷、銀行、代書、建商、設計師、台北市危老重建推動師、不動產估價師、投資客、法拍業者、包租代管業者、二胎業者、土開業者等。一直以來看著在房市默默耕耘的朋友們，內心對於因買不起或誤解而仇房的現象感到遺憾，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。
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