都更難、新屋貴 台南每10筆交易就有4筆屋齡超過30年

據內政部不動產資訊平台資料顯示，2022年台南市屋齡30年以上住宅買賣移轉筆數為4224筆，佔全市住宅買賣移轉總筆數10592筆的40%，創統計以來的歷史新紀錄，若與2019年的27%相比，短短3年時間，台南中古屋交易佔比就大幅增加13個百分點。

東森房屋台南成功海安加盟店店長黃家珅表示，台南精華區土地資源有限，新建案價格屢創新高，加之都更或危老重建的腳步追不上房屋老化的速度，預算有限又習慣了精華區生活機能的購屋民眾只好把目光鎖定中古屋市場。

黃家珅表示，台南開發較早期，建築物的屋齡普遍較高，由內政部不動產資訊平台統計，截至去年Q4台南市的住宅平均屋齡高達33.64年，屋齡30年以上中古屋數量高達37萬宅，佔全市房屋稅籍住宅類數量的51.6%。

雖然近年來市政府推出了多項危老重建及都更的政策利多，不過由於老舊公寓整合困難，再加上高漲的營建成本也讓不少民眾進入觀望狀態，導致目前台南老屋改建的進度遠不及房屋老化。

依據內政部營建署資料顯示，截至今年2月底，台南危老重建總計核准264件，都市更新總計核准92件，案件數量在六都中僅排第4。

黃家珅表示，另一方面，最近幾年在南科、台積電、新興重劃區、鐵路地下化、北外環、捷運等眾多熱點房市題材的加持下，台南房市交易量能極速飆升，但隨著台南市中心素地資源愈來愈稀缺，精華區內新推案規模相對有限，導致新案價格屢屢衝破天花板。

目前台南精華區內已有新案開價站上4~5字頭，而區內中古屋的價格仍普遍落在2~3字頭，在比價效應下，預算有限又習慣了精華區生活機能的購屋民眾只好退而求其次、選擇中古屋，進而帶動中古屋交易熱度的升溫。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，台南房市題材豐沛，長線值得期待，對於口袋不深又想住在精華區的購屋民眾來說，購買中古屋的確是一個CP值很高的選項，不過在民眾在入手中古屋前應留意以下兩件事。

首先是居住安全，很多中古屋年久失修，屋況較差，部分屋齡較高的老屋還可能存在耐震力不足、海砂屋等方面的疑慮，購屋民眾入手後往往還需要花費很多精力和時間去重新整修。

再者，雖然屋齡較高的中古屋價格往往都很美麗，但屋齡越高的物件，銀行貸款條件就會越嚴格，再加上後續的修繕成本，因此就需要購屋民眾要盡量多準備一些自備款。