從一房難求到降價甩賣，全球樓市寒潮來臨？

據美國房地產經紀人協會（NAR）的資料，全美房價中位數由2022年1月時的35萬美元一路攀升，5月首次輕鬆突破40萬美元，然而在6月達到峰值41.6萬美元以後開始走低，至11月已連跌五個月，中位數回落至37萬美元。

衰退風險可能成為美國樓市新拖累

2022年年初時的普遍現象是，賣家可以提出各種條件，買家也不惜加價犧牲一些購房條款。當前情況則是買賣雙方博弈，但因庫存仍然比較有限，故市場表現分化，有些房子仍然很熱，而那些存在硬傷或是賣相不好的房子，屢次降價也賣不出去，許多賣家因達不到預期價格而選擇不賣。

美國房地產投資平臺淘沙找房CEO、聯合創始人麥克在接受採訪時表示，美國樓市迅速冰封的主要原因還是利率以罕見速度飆升，打壓買家購買力，令購房需求銳減。

美國通脹持續時間和頑固程度令美聯儲措手不及，使得美聯儲在2022年年初逆轉寬鬆貨幣立場，年內合共加息七次，將聯邦基金利率由0水平抬升至4.25%～4.5%區間。房貸利率隨即飆升，據房地美（Freddie Mac）資料，30年期抵押貸款平均利率2022年1月時僅在3.2%左右，10月底突破7%，為20年來首次，11月上旬時回落至7%以下，目前報6.42%，仍然兩倍於年初時水平。

野村美國研究團隊也表示，利率飆升和房價高企打擊買家負擔能力，房地產行業繼續快速放緩，當前，衰退風險可能成為新的拖累。

房地產行業放緩可能會在短期內繼續拖累住宅建造部門的經濟產出，樓市衰退正在加劇，將導致更加廣泛的經濟衰退與製造業衰退。

該機構認為，經濟惡化及通脹放緩可能促使美聯儲於2023年3月之後暫停加息，並可能在9月啟動降息。

建築商信心迅速下滑

緊縮風暴席捲美國樓市，11月成屋銷量環比十連降，續創史上最長連跌紀錄，房利美 (Fannie Mae) 和高盛經濟學家均預測，至2023年，成屋銷售總數將跌至400萬以下，甚至不及2006～2011年房地產泡沫破裂時期的水平。

另外根據房地產經紀公司Redfin釋出的報告，今年三季度，美國房地產投資者購房量較去年同期減少30.2%，撇除疫情初期的異常值，該降幅創2008年金融危機以來的最高紀錄。

瑞銀美國經濟研究團隊在傳送給第一財經記者的報告中表示，建築商信心迅速下滑，下降速度甚至快於次貸危機期間，儘管抵押貸款利率有所回落，抵押貸款申請出現回穩跡象，建築商繼續見到樓市需求疲軟，房屋建設進一步放緩，開發商對當前房屋銷量的評估和判斷是繼續惡化。

台灣的情況？配套措施？

跟美國的情況相比，台灣的利率上升幅度沒那麼大，影響也不應該太大，主要影響的應該是民眾預期和政府的打炒房措施，如果平均地權條例非過不可，那麼可以預期日後任何炒房都將難以得逞，既然沒有炒房了，那麼現有的種種金融管制措施是不是該解除掉呢？

否則，打死的會是整個產業，甚至國家整體經濟都難保不受波及。到時受影響的可能不僅是房地產業了，而是全民皆傷，到時想要去救恐怕就不是那麼簡單了。

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