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房市快撐不住,誰來開降價第一槍?反轉日就看「這一天」

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房市快撐不住,誰來開降價第一槍?反轉日就看「這一天」

圖/現在,房市市場都在等誰先撐不住、開出「價降」第一槍。陳之俊攝
圖/現在,房市市場都在等誰先撐不住、開出「價降」第一槍。陳之俊攝

本文共2033字

遠見雜誌 文 / 彭杏珠

2022年是房地產最混沌的一年。房仲業人士紛紛搖頭說:「實在看不懂」,利空多到數不清、灰犀牛一隻隻出現,為何房價就是跌不下來?現在,市場都在等誰先撐不住、開出「價降」第一槍。而「這一天」將是第一個觀察點,只要預售屋賣壓出籠、買氣跟不上,就是房市反轉的時刻。

2020年,新冠疫情席卷全球,各國經濟幾乎熄火,台灣卻異軍突起,不僅出口訂單滿手、熱錢也大量湧入台股,連帶讓房市強強滾,導致過去基期低的中南部市場受到投資客青睞,房價一飛衝天。

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但,「高房價」卻讓政府如芒刺在背,內政部、央行只好聯手打炒房。從房地合一2.0、三次升息、存款準備率調升一碼,導致貸款成數變少,被視為對房貸族「抽銀根」。

8月2日晚間10點多,美國眾議院議長裴洛西(Nancy Pelosi)抵達台灣,竟意外點燃第二次的台海危機;台股也跟著熄火了,今年以來加權指數從最高至最低,大跌5346點;9月17、18日,花東發生大地震,「這麼多利空消息撲面而來,以前只要發生兩、三項,房價就下滑了,這次竟然是量縮、價卻不跌,」真的跌破《住展雜誌》研發長何世昌的眼鏡。

圖/今年利空消息撲面而來,房價卻仍然不跌。蘇義傑攝
圖/今年利空消息撲面而來,房價卻仍然不跌。蘇義傑攝

今年的成交量確實逐月萎縮、買氣也不若去年旺盛。根據住商機構企畫研究室統計旗下加盟店9月的成交業績,發現全台成交金額與去年同期相比,減少32.9%。六都全部負成長,台北30.1%、新北32.2%、桃園36.3%、台中29.0%、台南23.0%,高雄衰退幅度最高達42.9%。

按理說,價量呈連動關係,但台灣的房價卻是鐵板一塊,絲毫不受影響,到底是怎麼回事?

何世昌跟住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨,最終將矛頭指向房地合一2.0重稅制的「閉鎖期」。

將時空拉回2016年。當時,政府執行「房地合一稅」1.0,民眾對新制頗多疑慮,導致預售屋賣壓沉重,當房市發生第一張骨牌效應時,確實引發消費者恐慌,這也是近10年來,民眾記憶最深刻的一次「房價反轉」。

台灣房地產不是單純住辦需求,已變成「金融商品」

但,隨著「房地合一稅」1.0的殺傷力遞減,房市又迎來新的主升段,從此驚驚漲,似乎看不到盡頭。

尤其,從2021年起,中南部房市利多頻傳,單價屢創新高。政府不得不下重手、打炒房。鑑於「房地合一稅」1.0已無法遏止投資熱錢,遂於去年7月1日起推出2.0版,交易出售2016年1月1日以後取得的房地,就適用房地合一稅2.0的規定。持有2年內出售課45%的稅;持有逾2年、未滿5年課35%的稅。

何世昌說,投資客為避免繳交重稅,將房子鎖住了,但市場一直有固定的自住剛性需求,當貨源變少、需求不變時,很容易就被消化掉,所以價格跌不下來。加上實價登錄後,賣方看到價格沒有動,更不可能低價賣出。以2003至2013年的前一波房市大多頭為例,平均買賣移轉棟數是39.1萬棟;2018房市又開始復甦至2021年,平均買賣移轉棟數是31.3萬棟,這兩波多頭的成交量,每一年平均落差達7.8萬棟。

圖/房地合一稅影響力減弱後,房價不斷攀升。示意圖。Unsplash by Lis...
圖/房地合一稅影響力減弱後,房價不斷攀升。示意圖。Unsplash by Lisanto 李奕良

換言之,自從房地合一稅上路後,因市場賣壓、籌碼被鎖住了,所以只要少少的需求,就能將房價撐起來,房市才會出現量低價漲的態勢。

這也難怪政府火力全開打炒房,房價還是跌不下來,就是拉長閉鎖期的房地合一稅2.0所造成的。業內人士說,政府這次真的打錯算盤了,閉鎖期愈長只會助長房價。以紐西蘭、日本為例,房屋交易課重稅後,房價不降反漲,台灣也發生同樣的狀況。

最可怕的是,台灣的房地產已變成「金融商品」,資產族擔心財富縮水,將現金停泊在不動產上面,以確保財富不貶值。徐佳馨說,當房子不再只是純住辦用途,而是金錢遊戲時,就很難掌控房價的漲跌了。

專家都無法精準預估,消費者還是謹慎小心為宜

今年11月26日選舉過後,會出現「房價反轉」的第一個觀察點,就是預售屋市場。

根據市調機構591的新建案統計,全台928檔期飆出超過8000億的推案巨量,是591從2017年統計以來的最大量。多數入以為這是強心劑,顯示房市還存有榮景。但業界卻認為這並非好徵兆,反而感受到一股的涼意。

何世昌說,很多的928檔期是因疫情而遞延的建案,迫於時程不得不推出,不能看絕對數據而判斷建商看好景氣而大爆量。還有很多指標型大案延遲至12月推出,這才是要謹慎觀察的。

假設「九合一」選後沒有行情,加上春節是房市淡季,低迷買氣仍一直延續著。此時,手中擁有大量預售屋的建商迫於資金周轉壓力,恐會大量倒貨,明年3、4月將是重要轉折,房價跌不跌就要看這個時間點。「房價下滑只欠最後一道東風,就是賣壓,」何世昌說。

圖/專家認為年底選舉過後,會出現第一個房價反轉的觀察點,即預售屋市場。示意圖。取...
圖/專家認為年底選舉過後,會出現第一個房價反轉的觀察點,即預售屋市場。示意圖。取自shutterstock

徐佳馨附和表示,沒有賣不動的房子,只有賣不動的價格。就看誰挺不住資金周轉壓力,開出房市反轉的第一槍,明年確實會出現價格修正的問題,有自住需求的民眾,最好能先詢問銀行的鑑價行情,假設銀行鑑價比自己預期的好,顯示這間房子在銀行心目中是抗跌的,可以貸到比較高的成數、並提升房子的保值性。

當台灣的房市已變成投資的金融商品時,徐佳馨再次呼籲,連專家都無法精準判斷市場走向時,消費者還是謹慎小心為宜。

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