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928推案創新高背後的房市真相!市場喊冷很詭譎 推案逆勢上看8,000億

提要

市場喊冷很詭譎 推案逆勢上看8000億 928推案創新高背後的房市真相

本文共1977字

財訊雙週刊 文/游筱燕

根據《財訊》報導,去年房市熱況逼得政府不得不出手打炒房,而今升息、經濟前景疑慮等7大利空因素夾擊,房市寒風來襲,成交量大縮8成,代銷房仲剉咧等?

台北市中山區1個預售屋案場開案已兩月餘,老闆卻笑不出來,他說:「我們來客150組,不算少,竟然1戶都沒有成交!」客人嫌賣太貴,但這是都更重建案,還要跟地主分,原本他想賣1坪100萬元,可是今年因工料雙漲,成本大增,計算下來1坪要賣超過120萬元才能賺錢,18~32坪的坪數規畫,總價就落在2700萬到3800萬元,「如果早一點推案就好了,很焦慮,擔心資金卡住,我只能盡量不去想,安慰自己選舉後能好轉。」

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預售屋急凍》北市7月只交易110件

根據《財訊》報導,傳真廣告協理陳斯昭分析,今年以來雙北市預售屋開出的平均單價比過去成長1成以上,第2季遇股市下跌,民眾對未來經濟產生疑慮,銷況大不如去年,除剛性買盤及較低單、總價產品才可能成交,據悉已有代銷業者對於報價和廣告量全縮手,去年代銷用高於市價行情10~15%報價搶案情況已不復見,「因為市況若一反轉,賺3個案場都不夠1個大虧!」

交易狀況到底有多低迷?《財訊》與樂居合作,獨家取得實價登錄上的預售屋和中古屋的成交件數,該交易件數可以設定條件別,鎖定產品、用途類型,比買賣移轉棟數,更能即時、精準地說明市況表現。

首先看預售屋部分。逐月檢視各縣市的交易件數,6都全部衰退,台北市和台南市衰退最嚴重,短短1年之內,每月最多件數與最少件數時相比,皆衰退8成;台中市也衰退近8成。細看交易件數,台北市交易件數最高時為2021年10月,達556件,最低是2022年7月,只剩110件,今年3月以來,逐月遞減;桃園在2021年11月成交高達3000件,創下6都中單月成交的最高紀錄,但是今年6月僅剩近900件,降溫情況非常明顯。

中古屋量縮》中南部房價短期難再攀高

再從成屋(中古屋)交易件數看,排除1樓、車位、透天厝、農舍、工廠及倉庫等產品,鎖定住家用途,可以發現6都多半在2021年9、10、11月交易件數創下高點,全部都在今年7月創下低點。1年來最多件數時與最少件數時的跌幅介於48%至68%,高雄跌幅最大達68%,新北居次減幅54%,量縮狀況一樣嚴重。

樂居創辦人李奕農,接受《財訊》採訪時表示,交易量低迷,主因是反映今年初房價上漲後,民眾認為已達房價天花板,追價意願不高,所以銷售一定會慢下來。另一原因出自貸款,好比竹北,年初有1個社區從20萬元跳升40萬元,銀行鑑價根本鑑不到!拉升自備款門檻。

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨則指出,中古屋由於自備款壓力較大,原本就已經形成購屋門檻,加上升息後每月負擔明顯增加,自然降低買房意願。在此同時,許多賣方並未意識到市場風向已變,對價格仍有堅持,也讓交易膠著,買氣不振。普遍來說,北部因房價較高,買氣早就已經轉冷,現階段也就維持現況。在中南部過去的火熱狀況已經不復見,最終還是得回到供需的基本面,價格想要在短期內再寫下新高,難度恐怕很大。

不過弔詭的是,《財訊》分析,根據591新建案統計,被視為下半年風向球的928檔期,卻在交易量不佳下,全台飆出逾8000億元驚天巨量,不僅高出去年同期逾兩千億元案量,年增幅高達4成;台南市總銷更一舉突破700億元,較去年同期成長13倍,令人跌破眼鏡。

買氣不好說》利空罩頂推案可能延選後

細究原因,其實個案數並沒有變多,而是幾個大量單一個案成就爆量,如450億元的「Diamond Towers台北之星」,讓台北市成為該檔期推案量最大的城市,案量逼近千億元;台南市也因為東區推案「浩瀚無極」,光一個案量高達288億元,創下台南前幾名推案紀錄。

根據《財訊》報導,《住展》雜誌研發長何世昌指出,今年928檔期預估會有更多建案延到選後推出,因此爆天量的縣市不多,而北台灣量能有限。以總價帶來說,台北市在3500萬元以下的成交比較好,新北市2000萬元以下的個案較佳,總言之,只要是達到央行限貸令門檻的都不好賣。

何世昌說,今年以來,疫情、打房、升息、選舉、經濟衰退疑慮、第4次台海危機,以及芮氏規模6以上地震,幾乎所有的利空都出現了,堪稱是百年一遇。在往年,一旦發出上述2、3個利空,房價早就跌了;但今年只是買氣變差,主因是利空因素實在太多,只是還沒到價格下跌的程度。

《財訊》報導指出,唯須注意的是,在買氣疲弱時期,爆大量並非好事,假如選後買氣無法有效提升,可能出現供給過剩的危機。何世昌建議,投資人要理解「房價沒有無限上漲」這回事,該衝的時候就要積極,該縮的時候應要保守,才能持盈保泰。

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《財訊雙週刊》隔週四出刊,1974年創刊,是台灣財經雜誌中,最資深權威的財經專業媒體雜誌是創造兩岸三地政經投資理財議題,洞燭市場的先行者。

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