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營建股當心!4大漲多區供過於求 預售市場縮手

提要

景氣、政策造成全台交易量銳減 代銷接案不再積極 4大漲多區供過於求 預售市場縮手

預售屋禁止換約與缺工缺料遞延交屋,投資預售屋資金恐卡關超過5年。(圖/陳俊松攝)
預售屋禁止換約與缺工缺料遞延交屋,投資預售屋資金恐卡關超過5年。(圖/陳俊松攝)

本文共1440字

財訊雙週刊 文/游筱燕

升息、打炒房等利空因素,房市景氣降溫,土地交易創低,體質不佳的建商恐面臨資金斷鏈,短期買房、投資營建股須提高警覺。

根據《財訊》報導,房市快速降溫,泡沫化議題再起,國內營建股王愛山林建設董事長祝文宇日前直接點名,桃園、台中、台南與高雄,部分量大、漲多區域,將面臨供過於求,有泡沫化的疑慮。事實上,自今年疫情大爆發以來,預售屋的交易量與去年同期相比銳減4~5成,代銷接案腳步不再積極。

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土地交易也不樂觀,高力國際統計,第2季全台土地市場成交量僅291億元,創下2018年後近18季以來單季新低量,累計上半年全台土地成交金額,年減幅達43%,創近5年同期新低。戴德梁行所長楊長達預估,下半年中小型建商面對持續升息,及營建成本侵蝕利潤的壓力,將陸續認賠出脫手中土地。

投資客猛倒貨 引爆多殺多

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏直呼,中小型建商資金就要斷鏈,日後恐倒一片,甚至出現爛尾樓。鈊樹建設董事長蔡錦勳指出,現在許多中小型建案,面對工料雙漲不堪負荷,積極要盤給下一手,提出「『平』盤也沒關係,只要下一手幫我蓋好、不會違約就好。」就有大建商近幾個月已經收到上百件建案的評估文件。

《財訊》報導指出,去年台商回流、股市獲利、遞延的剛性買盤、抗通貨膨脹等幾大資金效應,全部出籠,快速推升預售屋房價,雙北以南縣市,短時間漲幅高達2~4成。

今年受到貸款管制、疫情加劇、房價基期已高、連續升息疑慮、股市大幅修正喚起民眾的風險意識、政府打炒房提五大修法及禁止預售屋轉讓、台海危機等因素影響,加上內政部次長花敬群喊話,「修《平均地權條例》,現在就是最佳時刻,」表示政府調控房市心意已決,買氣驟降至今。

《財訊》報導指出,房市趨勢專家李同榮分析,預售屋禁止轉售政策消息一出,投資客就開始猛倒貨,由於投資客進價低,大咖小賺就出,小咖不賠就售,因此與建商的推案產生排擠現象,引發預售市場多殺多;再者,前兩年除了大台北以外,預售市場幾乎存在50%以上假性需求,炒作情況嚴重,如今市場供給上,推案量續增,而需求量減半,市場供需一增一減,自然銷售率會降。

預售屋有風險 財務先精算

不過,李同榮認為,房市適逢這一波循環的上升軌道,上半年的預售市場雖受到投資客倒貨影響銷售率,短期調整,長線才會走穩;至於成屋市場,是「量小縮、價微揚」的現象,下半年雖然利空不斷,卻也正好讓主升段房市稍作調整,全年在開工率不降反升的狀況下,尚未有反轉向下的訊號出現。

根據《財訊》報導,寶麟廣告副總經理管清智則建議,南部價格迅速堆疊,但就業所帶動的人口需求尚未全部到位,短期難免修正,反觀北部漲幅低較平穩,目前看來新竹以北都算「安全」。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄則坦言,由全國的住宅類建築執照核發戶數觀察,2018年到2021年間,總戶數由每年12萬戶快速增加至17萬戶,這與過往10年每年約9萬到12萬戶的戶數相比,預售屋推案明顯放大。如果以興建期3~4年計算,預期在未來3年將會碰上最大住宅交屋潮,市場供給量大增,對房價成長帶來壓力。現在介入預售屋風險高,對於投資人來說,在預售屋禁止換約與缺工缺料延後交屋兩者加乘下,自有資金可能卡關超過5年,影響自身財務規畫。尤其,預售屋市場經歷了3年的榮景期,價格已經來到波段高點,建議投資人居高思危。

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