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房市進入買方市場 預售屋和成屋房價將分道揚鑣

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胡偉良:房市進入買方市場,預售屋和成屋房價開始分道揚鑣

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

本文共1284字

專欄作家 胡偉良

2022年起,在全力對抗通貨膨脹下,各國央行開始緊縮貨幣、調漲利率,從而導致經濟走弱,加上我國政府持續嚴打炒房,使得房市交易急轉而下,由2021年的「賣方市場快速轉變成買方市場」,市場買氣瞬間轉為觀望,下一步房市、房價到底會怎麼走?

近期坊間有太多「專家、學者」現身,對當今房市評頭論足,以現況預測未來,幾乎所有的說法都是「房價會下跌」,「房市進入空頭」,但真的是這樣嗎?

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根據前幾天公布的2022年第2季「國泰房地產指數」資料,全台七大城市預售房價,依然全面大漲!房價再創史上新高紀錄,每坪可能成交價全台平均約為45.86萬元,較上季上漲6.01%。

其實房價降不降、輻度大小,會和房子是屬於預售屋還是成屋而有所不同。上述的那些所謂的專家、學者,對房市的本質沒有真正的搞清楚就妄下推論,相當可笑。

基本上,「2021 年起才開始興建的房子」都會受到興建成本上漲的影響,而且因為成本上漲幅度太大,已經「遠遠超過廠商所能承受的能力範圍」,所以「房價的上漲是必然而不可逆的」。

反之,2021年前完工的房子「完全」沒受到此波興建成本上漲的影響,而在預售屋上漲的過程中,卻也隨波上漲,讓手上還有房子留存的建商和投機客意外的多賺了一筆,此種上漲稱之為「趁火打劫」亦不為過。

所以,2021 年後才開始興建的房子受到成本的制約,是很難期待有下跌空間的,如果房價無法反應上漲的成本,那麼建商一定會選擇「暫停」,甚至「以拖待變」,等待日後房價再度上漲再做打算,所以期待建商降價出售,根本不切實際。所以,「往後的預售屋只有緩漲的可能,而不會跌價」。

至於蓋到一半的房子呢?若不能提升售價,建商很可能為了削減成本而減省工料或調降建材規格、減少配備,買這樣的房子雖然價格可能較低,但卻未必真的划算。

當然,也有一些建商則會想辦法將案件轉讓(盤)給其他建商,但都是抓了利潤,因而也很難成交,這也是當前房市的狀況。

反之,很多不受興建成本上漲影響的成屋,卻因預售屋房價的上漲而跟漲,形成了「不勞而獲」,他們是真正的「最大獲利者」,但近期因經濟轉向,市場熱賣氛圍不再,加上平均地權條例中的打炒房措施即將立法通過,可能把這些意外獲利的成屋房價重新打回原形,降回原來的售價水準。

至於那些乘勢而起的中古屋更將難逃打回原形的命運,甚至進一步下修。

這是當前的房市和房價狀況,懂了其中的道理,也就能看清楚市場的現況。一大堆所謂的學者專家,沒有弄淸楚其間的差別,驟下「房價走跌」這樣的結論,實在太過粗糙。

對購屋者的建議

如果你是剛需,有擁房(首購)或換屋的需求,那麼此時會是你入手的好時機,因為此時你會有更多的選擇機會和議價空間。其中,預售屋能給你帶來更大的付款緩衝空間,不像成屋,你需要立即籌足頭期款;除此之外,買預售屋的好處是你可以買到提升規格(隔音、耐震、無障礙環境)及更符合你格局需求的新房子。

至於想靠買房來賺投機差價的,我想告訴你,「隨便買就能躺賺」的時代已經過去了。

本文由台灣商務平台授權轉載

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胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。任職期間,基於工作上的需要繼續進修,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機,資產三次歸零,均重新再起。目前從事房地產生態系的建構

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