本文共1524字
「房價面臨實質性懲罰」？為什麼穆迪首席經濟學家這樣說？房市真的降溫了嗎？怎麼知道降溫了？
2022年與眾不同。
房價在2021年創下破紀錄漲幅，在此之後，房市照理說該降溫了。
但，這還沒發生。
事實上，房價在2022年繼續創新高。為什麼2022年房市這麼熱？究竟要怎麼判斷，房市真的出現冷卻跡象呢？房屋售價又會怎麼影響通膨，以及經濟前景？
歷經2021年滾燙的房市，經濟學家指出2022年市房市將趨緩的一些關鍵。
首先是，市場上待價而沽的房子增加了，某種程度上，此一條件已經滿足，因為2022年4月，美國待售新屋的供應量已經來到12年新高，不過，新屋在整個房市中只佔一小部份。
而且，以4月房子出售的速度，供給量大概兩個月就消耗完了。即使美國30年固定房貸利率，從3月的3.8%，飆升至5月中旬的5.3%，買家還是多過待售屋。因此，房價只能持續上漲。
最後，通貨膨脹率還在持續走高，供應鏈問題和勞工短缺，持續推升房價。
但必須說，情況開始出現改變，房市確實出現趨緩跡象。
供給增，銷量減
美國房產經紀人網站（Realtor.com）發現，5月住房供給量高於去年同期，這是2019年6月以來首次出現的現象。而供給增加的原因是銷售減弱了，而且銷量減少的程度，終於趕上了供給。
2021年8月以來，每個月的成屋銷售都低於前一年同月份銷量。簽約待過戶房屋數則是連續6個月下滑，速度也是近十年來最慢。
根據全國房地產經紀人協會數據，更高的貸款利率和房屋平均售價超過35萬美元，也讓數百萬潛在買家站在場邊觀望。
更多屋主降價賣
市場上的房屋供應增加，再加上買家減少，通常就會使房價開始走低。
華爾街日報報導，這確實反映在市場裡。5月，約1/5的屋主降低了房屋要價，比例為2019年10月以來最高。
第三個跡象是，房地產經紀商開始裁員了。
根據提交監管單位的檔案，房地產經紀平台康佰思（COMPASS）和雷德芬（Redfin Corp.）都將裁員，幅度大約是6%至10%。
對康佰思來說，大約是裁掉450人，預估能為第二季省下2150萬至2300萬美元稅前成本。雷德芬則將裁掉約470人。
雷德芬地產經紀公司執行長克萊門（Glenn Kelman）指出，5月的需求比公司預期低17%。
「我們原本募集了數百萬美元，想說這樣就不需要因為幾個月的不明前景就裁掉員工，但房貸利率以史無前例的速度上升，我們可能面臨好幾年的成交下滑，而不只是好幾個月而已，」克萊門說。
雷德芬股價從去年的97美元，跌到現在剩下8美元。康佰思如今股價剩下4.5美元，比起2021年掛牌價18美元，市值蒸發75%。
房價面臨實質性懲罰？
穆迪分析公司首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）告訴《華爾街日報》，「房價面臨實質的懲罰，你可以預期今年底或明年初房價曲線會拉平，大量地區會有顯著的跌價」。
房價趨緩對經濟來說會是好消息，因為住房成本深深影響通膨。當房價漲幅高達雙位數，經濟學家預期房租也會大漲。
房價也是核心通膨的重要組成，因此如果房價漲幅趨緩或是下跌，核心通膨也會降溫，這意味聯準會不須要太大幅的升息，或是持續升息，而這或可避免美國陷入衰退。
而去年看到的狀況是，更高的房價並沒有像過去一般提升消費者的信心。當房價到達歷史高點時，消費者信心下降，近幾個月還來到十年新低。
（資料來源：WSJ, Bloomberg News, Barron's）
※本文由天下雜誌授權報導，未經同意禁止轉載
【延伸閱讀】
日圓要跌到何時？辜朝明痛批日銀冥頑不靈，日圓暴貶正在殺死日本
※ 歡迎用「轉貼」或「分享」的方式轉傳文章連結；未經授權，請勿複製轉貼文章內容
留言