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房市真的降溫?怎麼知道降溫了?2022年中出現的三個徵兆

提要

三大徵兆 房價要跌了?

圖片來源:Shutterstock
圖片來源:Shutterstock

本文共1524字

天下雜誌 編譯 張詠晴

「房價面臨實質性懲罰」?為什麼穆迪首席經濟學家這樣說?房市真的降溫了嗎?怎麼知道降溫了?

2022年與眾不同。

房價在2021年創下破紀錄漲幅,在此之後,房市照理說該降溫了。

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但,這還沒發生。

事實上,房價在2022年繼續創新高。為什麼2022年房市這麼熱?究竟要怎麼判斷,房市真的出現冷卻跡象呢?房屋售價又會怎麼影響通膨,以及經濟前景?

歷經2021年滾燙的房市,經濟學家指出2022年市房市將趨緩的一些關鍵。

首先是,市場上待價而沽的房子增加了,某種程度上,此一條件已經滿足,因為2022年4月,美國待售新屋的供應量已經來到12年新高,不過,新屋在整個房市中只佔一小部份。

而且,以4月房子出售的速度,供給量大概兩個月就消耗完了。即使美國30年固定房貸利率,從3月的3.8%,飆升至5月中旬的5.3%,買家還是多過待售屋。因此,房價只能持續上漲。

最後,通貨膨脹率還在持續走高,供應鏈問題和勞工短缺,持續推升房價。

但必須說,情況開始出現改變,房市確實出現趨緩跡象。

供給增,銷量減

美國房產經紀人網站(Realtor.com)發現,5月住房供給量高於去年同期,這是2019年6月以來首次出現的現象。而供給增加的原因是銷售減弱了,而且銷量減少的程度,終於趕上了供給。

2021年8月以來,每個月的成屋銷售都低於前一年同月份銷量。簽約待過戶房屋數則是連續6個月下滑,速度也是近十年來最慢。

根據全國房地產經紀人協會數據,更高的貸款利率和房屋平均售價超過35萬美元,也讓數百萬潛在買家站在場邊觀望。

更多屋主降價賣

市場上的房屋供應增加,再加上買家減少,通常就會使房價開始走低。

華爾街日報報導,這確實反映在市場裡。5月,約1/5的屋主降低了房屋要價,比例為2019年10月以來最高。

第三個跡象是,房地產經紀商開始裁員了。

根據提交監管單位的檔案,房地產經紀平台康佰思(COMPASS)和雷德芬(Redfin Corp.)都將裁員,幅度大約是6%至10%。

對康佰思來說,大約是裁掉450人,預估能為第二季省下2150萬至2300萬美元稅前成本。雷德芬則將裁掉約470人。

雷德芬地產經紀公司執行長克萊門(Glenn Kelman)指出,5月的需求比公司預期低17%。

「我們原本募集了數百萬美元,想說這樣就不需要因為幾個月的不明前景就裁掉員工,但房貸利率以史無前例的速度上升,我們可能面臨好幾年的成交下滑,而不只是好幾個月而已,」克萊門說。

雷德芬股價從去年的97美元,跌到現在剩下8美元。康佰思如今股價剩下4.5美元,比起2021年掛牌價18美元,市值蒸發75%。

房價面臨實質性懲罰?

穆迪分析公司首席經濟學家贊迪(Mark Zandi)告訴《華爾街日報》,「房價面臨實質的懲罰,你可以預期今年底或明年初房價曲線會拉平,大量地區會有顯著的跌價」。

房價趨緩對經濟來說會是好消息,因為住房成本深深影響通膨。當房價漲幅高達雙位數,經濟學家預期房租也會大漲。

房價也是核心通膨的重要組成,因此如果房價漲幅趨緩或是下跌,核心通膨也會降溫,這意味聯準會不須要太大幅的升息,或是持續升息,而這或可避免美國陷入衰退。

而去年看到的狀況是,更高的房價並沒有像過去一般提升消費者的信心。當房價到達歷史高點時,消費者信心下降,近幾個月還來到十年新低。

(資料來源:WSJ, Bloomberg News, Barron's)

※本文由天下雜誌授權報導,未經同意禁止轉載

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