• 會員中心
  • 訂閱管理
  • 常見問題
  • 登出

房產雷達/內政部此法一修,炒房公司掰掰,豪宅卻都找到退路了?

內政部修法打炒房,未來私法人購屋將採許可制,且五年內不得移轉。圖為台北市知名豪宅「吾疆」。 報系資料照
內政部修法打炒房,未來私法人購屋將採許可制,且五年內不得移轉。圖為台北市知名豪宅「吾疆」。 報系資料照

本文共1914字

經濟日報 記者游智文/台北報導

內政部修法打炒房,未來私法人購屋將採許可制,且五年內不得移轉。不少人認為,現在豪宅買家大多用公司法人名義購買,此修法若通過上路,好不容易走出隧道看到光的豪宅市場,將再陷入一片黑暗。但專家看法不同。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,政府管制私法人購屋,對以公司方式買賣住宅的炒房大咖來說,確實是一著撒手鐧。不過,關鍵不在許可制,而是五年內不得移轉。新措施將讓這類炒房客玩不下去,退出市場,或是轉以自然人身分投資買賣。

推薦

私法人購屋許可制 業者罵共產黨

豪宅市場影響則很有限,主要是許可制太容易破解了,至於五年內不得移轉新規定,本來有錢人買豪宅就很少短進短出,這項規定也不會有太大影響,預料新政策上路,豪宅市場仍將馬照跑,舞照跳,有錢人仍將繼續以法人名義買來抗通膨。

房價漲不停,民怨愈來愈大,內政部日前通過「平均地權條例修正草案」,並於日前送進立法院排審。

修正草案有五大重點,包括預售屋限制換約、私法人購屋許可制、預售屋解約實價登錄、炒房重罰5000萬、提供檢舉獎金等。

這五大重點,最受關注的,除了限制預售屋換約,就屬私法人購屋許可制。

建築業界幾乎是一片罵聲,有人表示「全世界沒有國家這樣做」,有人痛批「做法有如共產黨」。不少業者說,法人購屋占比不高,對市場影響不大,內政部拿法人開刀,只是轉移目標,把法人、房產業者當作代罪羔羊。

不過,不少人認為,建商強力反彈,正顯示這招確實打到痛處。

為何相準法人修法?一年內轉售房屋占比高達54%

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,根據內政部統計,2020年底全國法人共擁有48.7萬戶住宅,其中約有1.3萬個法人擁有4房以上,總計擁有34萬住宅,顯示以法人擁有房屋並不少,且囤房現象較為明顯。

更嚴重的是,內政部指出,2020年第4季,自然人持有一年內即出售住宅的比例,約9.7%,但非不動產及營建業的法人,一年內轉售占比則超過五成,高達54%,顯示非營建業法人購買住宅後,大多在很短時間就會轉手。

徐佳馨表示,正因為數據顯示,少數法人大量持有住宅,且短進短出,因此內政部這次才會針對私法人購屋進行修法,改採許可制,規定僅限員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建,或經中央主管機關核准項目才可購買,並規定5年內不得轉售。

黃舒衛認為,此一法案,對炒房公司確實影響很大,可能一棒打死。但重點不在許可制,因為要獲得許可並不難,只要寫個企畫,假裝要做員工宿舍、或從事出租經營就可以,事後再隨便找個理由,取消計畫,就可賣屋。

重點不是許可制 限制五年不能賣殺傷力才大

真正殺傷較大的,是限制五年不得辦理移轉、讓與或預告登記。這等於投資客任何一筆投資,資金都至少得卡住五年,本來持有一年就轉售,一筆資金,五年可買五間,未來不僅只能買一間,還得承擔各種稅負及維護費用,投資成本大幅增加。

這和去年上路的房地合一稅2.0,將法人稅率比照私人,並不相同。房地合一2.0雖然提高法人稅率, 但再怎麼課重稅,法人還是有獲利,只要資金調不過來,隨時可賣掉換現。但若規定五年內都不能賣,資金被鎖死,完全動彈不得,風險就變得非常之高。

黃舒衛認為,私法人購屋許可制上路,炒房公司可能同步從市場消失,不過,豪宅市場不會受太大影響。

這些誘因仍在 豪宅不受影響

主要是豪宅市場大多是置產型買方,現階段購屋目的,是為了抗通膨。他們會用私法人名義,先前主要原因有五:一是房地合一1.0時代,法人售屋稅率一律20%,避稅空間極大。第二,法人轉讓公司,名義上出售股權,實則出售不動產,可避開房地合一稅。

第三、私法人架構方便股東增資、融資取得,也可以隔離風險,確保個人資產。第四,以私法人甚至境外公司、法人代表的多層設計,可以確保隱私、傳承資產。

第五、以公司名義置產,房屋的裝潢、家電、管理費、稅負等相關費用,都可列為公司管銷成本。

房地合一2.0上路後,前兩項誘因雖消失,但後三項好處仍在。新規定採許可制,其實很容易破解,如由公司負責人進住,就可說是員工宿舍,也可寫個租約出租,或是出租一兩月就退租,現行租屋不須申報,沒有公證,很難查核。

事實上,現在很多購買豪宅的私法人,是僑外資,他們資金進來台灣,本來就須經過投審會審查,豪宅採許可制,對他們而言,只是多一道手續,並不麻煩。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,政府為向海外資金招手返台投資,於2019年8月,推行為期2年的境外資金匯回租稅優惠,至去年8月政策落日為止,共吸引逾3000億元資金回台,其中法人占比高達6成。

依照規範,匯回資金5年內不得投資不動產,換言之,最快從2024年8月起,陸續解禁的資金就可進軍房地產市場,這些資金除了可能進軍收租物件,預料豪宅市場也是目標之一,豪宅市場未來可望持續回暖。

※ 歡迎用「轉貼」或「分享」的方式轉傳文章連結;未經授權,請勿複製轉貼文章內容

延伸閱讀

上一篇
中南部房價所得比攀升 房仲:恐排擠在地居住者權利
下一篇
怕後悔?推案瀰漫「不肯便宜賣」氛圍、連餘屋都加價賣

相關

熱門

看更多

看更多

留言

完成

成功收藏,前往會員中心查看!