• 會員中心
  • 訂閱管理
  • 常見問題
  • 登出

公設比超過30%買不下手?他42歲從半導體業退休,公開「一坪換百坪」購屋術:這樣買沒吃虧

圖片來源:pixabay
圖片來源:pixabay

本文共3460字

今周刊出版 作者: 吳家揚

編按:理財顧問吳家揚高中開始接觸股市,37歲財富自由,42歲開始享受退休人生,目前致力推廣投資理財教育。他認為善用人生五張表,人人都能預約F.I.R.E.的自己,分別是投資交易表(交叉分析投資組合)、保險內容表(預見個人與家庭風險缺口)、日常支出表(掌握無形的消費習慣)、現金流量表(預估未來30年現金流量)、生活記錄表(管理時間以開啟第二人生)。

第一次買房就上手

我沒錢時「寧租、不買」,樂當城市游牧族,一旦房租漲,大不了就搬家。

推薦

我的家人,一直要我買房。我可不想要「窮得只剩下房子」,一輩子背著房貸,將人生卡住。我尚未買房前幾乎不到2年就搬一次家,自己開車3 趟就搬完家當。婚後東西變多,那時候找搬家公司的費用,一趟車頂多5 千元,兩趟車1 萬元,可以搬完。

因此,如果房租每月漲1 千元,若1 年多1 萬2 千元,就可考慮搬家。不過,如果普遍都在漲房租,搬到哪都會漲,應審慎評估。

我在看房時,房仲帶我去看了幾間房,都非常不滿意:1. 房子外觀破破爛爛的。2. 沒車位附近也不好停車和行走。3. 有些屋內又髒又亂,房間暗又不通風,也囤積不少發霉的雜物,整間房子只剩一條可行走的小徑,其餘都是亂七八糟的。4. 還有一些,磁場就是不對,進屋就頭痛,讓人非常不舒服。

有一次看完房子後,向房仲反映,我要有視野、游泳池、健身房、電影院和花園的豪華社區。那一次的返家途中,路過我現在住的地方,覺得這就是我夢幻中的房子,我請房仲幫我留意,其他我都不要看了,以免浪費我的時間。

當年我購屋時,全家人的共識是:一定要安全、風水好、風景好,尤其是讓人有心理上的安全感。我們便再以此縮小看屋範圍,很快就找到理想房子。

我運氣很好,不然這個有名社區每當有物件釋出時,都會很快被買方接手。我一毛不減買了,就搬進來了。在看房子的時候,腦海中就開始3D 估計:「那些是結構不可改變,那些可以怎麼改裝,來符合我的需求。」我要將這個房子,打造成家人宜居的空間。

那時我要上班,太太在家裡帶小孩。她本來找的設計師,可以只先收5 萬元的訂金,然後再從工程費用抵銷。但是她報價高得離譜,90 萬元只能處理一間浴室,感覺真是遇到詐騙集團了。最後她真的「捲款潛逃」,什麼事也沒做,真是太離譜。

我後來將空間重新設計,下班後和假日自己來監工,花了3個月,所有材料自己訂購,自己找人施工,不用設計師。裝潢和購置居家用品總花費不到200 萬元,用的東西品質又好,自己打造一個溫暖的家,我很喜歡自己改造後的房子。

因為我的物質慾望不高,剛買房的時候,社區住戶不乏開著豪車,雙B 是基本車款,保時捷也不少。那時社區還沒有車牌辨識系統,我開車要停進車庫時,警衛很盡責,看我的舊車,心生警惕,檢查身分後才願意放行。說不定警衛開的車比我還要貴。

「千萬買屋、億萬買鄰」,這個社區的鄰居們,很多人都非常有錢,也有不少名人。電視上看到國家地理頻道的釣魚節目到景美溪取景時,就拍到我家,也算是揚名國際了。這樣,平常就像住飯店一樣,這種家的感覺真好。

購屋要量力

當我37 歲有能力用現金買2 套房子時,才下手買1 套房,主要是自住。當年購屋經驗頗有趣,賣方是一對年輕夫妻投資客,在SARS 後相對低點買進的。2 年多後,我讓他們淨賺200多萬元。

當時屋主太太還在簽約時哭哭啼啼地說,對房子很有感情,忽然不想要賣房子了。實際上他們也沒進來住過,直接租給大學生收租,內裝也從沒改過,不知道為何會有感情?

她浪費我2 個多小時的時間,一直要提高售價,否則不賣。我原來打算將尾數X 萬元去掉,這也是房仲跟我講的一般議價和成交的方式。後來她被房仲說服,才破涕為笑地用「原價」賣給我,還說我賺到了。

那時候我股票的價值,每天跳動的幅度,有時一天都遠大於X 萬元這個數字。他們將房子順利出場賣出,期間只付利息,這裡的租金並不便宜,投資報酬率非常好。的確,往後十多年,我若轉手確實可以大賺不少,至少千萬元以上。

買到房子後,房仲要我辦貸款,就去他們合作的銀行辦貸款,讓房仲和理專再賺一手。我本來想用「黑卡」刷卡買房,房仲說公司不允許,因為信用卡公司會賺走5%手續費,只好算了。這張無限卡沒有廣告聲稱的效果,我就把它剪掉了。

後來覺得貸款不划算,雖然利息不高,但我的股價不漲還反跌,就乾脆賣股,將全部房貸還完,前後只花了幾個月時間。基本上,不當屋奴,我的房子也算是「零成本」的。

房子只是房子,要有溫度才是家

根據這些經驗,深感購屋的選擇就是生活方式的選擇。房屋是用來自住的,是用來經營生活的空間。買房子之前,問自己幾次:「想過什麼樣的生活?」

很多人會認為:「那樣的房子公設比高得嚇人。」沒錯,公設比高達30%以上,看起來好像很不划算。

以我自己的房子為例,表面上我雖然犧牲了10 多坪的公設,實際上我常使用社區超過千坪的公共空間,社區電影院、游泳池、健身房都可盡情使用,而且很少人。每月繳交幾千元的管理費,就能換來物業管理公司專業團隊的服務。以一坪換百坪的購屋術,很實用。

在我與妻子成為自由工作者之後,頗有大隱於市的樂趣!我們很開心有這樣的宜居選擇。我住在超高樓層,視野相當好,居高臨下的感覺,有如飛機下降時,可以清楚看見遠處山景和地面的風景。還有,最近新北捷運環狀線開通後,可以讓我每天可以看到火柴盒小汽車在活動。

讓房地產成財庫

對我而言,房地產可以將大筆的現金鎖住,而在未來需要現金時,它還可以變現。

台灣未來房地產的走勢會是如何?如果我們回顧過去,可以看到台灣從窮困到富裕國家,不動產價格持續高升,過程雖有景氣循環波動的現象,整體就是持續創新高。這過程,造就了一批台灣富豪和財團。

從居住正義而言,擁有房地產,不應只是人們一生的一個大夢想。但如果是商品的話,就由供需和炒作來決定價錢。台灣的少子化問題,是未來房地產景氣被看空的重要關鍵。不動產同時也是許多人的最愛,也是許多富豪發跡或發跡後喜歡持有的「商品」。

驅動台灣房市上漲的力道是大家相信房子會增值,但是隱藏的機會成本與風險總是不談。房子會增值,當然也會貶值。房屋持有稅、空屋率、人口衰退、經濟變化透露出的訊息,購屋前要深入再深入地思考。

從過去經驗來看,2009 年「遺贈稅」從累進稅率最高50%,直接降成單一稅率10%,造成台商海外資金大量回流,大幅炒高不動產價格。然而,2019 年立法通過的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》,台商海外資金回流投資實業有「稅務特赦」的效果:「專款專用」但5%可任意使用而25%可投資金融商品;5 年內不得投資不動產,8 年後投資不動產就完全不設限。這些因素有機會為5 年或8 年後的不動產價格,再帶來一波榮景。而最近2 年,跟著台積電成長的「不動產新貴」也不少。

退休後宜保守,因此如果要用房地產做為退休後的理財工具,最好是確保先有自住的地方,再以還款能力所及的貸款額度,購入第二套房當理財工具。這樣的操作才能攻守皆宜。如果是以投資為目的,先評估總報酬率,要有5%以上的報酬率才值得下手,否則投資股票或ETF 的投資報酬率與變現性,都勝過房地產。

當投資客,就是要賺不動產的「價差」或「房租」。要賺取地產價差,評估的是進場退場時間以及稅負。如果想要出租獲利,每月的管理費用、屋況維護等要特別注意。概略來說,要投資房地產下列項目絕對要理清楚:

1. 房地產的地點、地點、地點

2. 總價與銀行貸款成數

3. 個人還款能力

4. 裝修費用

5. 每年持有稅:地價稅、房屋稅

6. 移轉稅:印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅、贈與稅

房地產常在多空論戰。對我而言,就是一個自住的家,就是財庫,有錢才買。不用管增值、貶值或投資效益,也不用去試算,到底是「買比租划算」還是「租比買划算」這種問題。

本文摘自今周刊出版社的《人生五張表,你也可以FIRE:打造富足生活的使用說明書》

作者:吳家揚

台大化學研究所、交大經營管理研究所,雙碩士;美國喬治華盛頓大學法學院、西雅圖華盛頓大學商學院和中國北京大學產業技術研究院,短期進修。

34歲參加經濟部跨領域科技管理專案(MMOT),人生眼界大開。因工作和投資得當,37歲財富自由,42歲從半導體業退休。享受樂透人生已超過10年,是跨領域終身學習實踐者,目前致力於投資理財教育的推廣。媒體專訪和演講邀約,經驗分享不間斷。

高中時代(1986年)即投入股市,台股資歷35年,對股票投資情有獨鍾且具心得。擁有CFP(國際認證高級理財規劃顧問)、CSIA(證券投資分析人員)、保險、期貨、信託等15張金融保險證照,具銷售台灣任何金融保險商品資格。

※ 歡迎用「轉貼」或「分享」的方式轉傳文章連結;未經授權,請勿複製轉貼文章內容

成立於2012年。出版主題涵蓋:投資理財、商業管理、社會心理、健康人生、旅遊生活五大領域。

延伸閱讀

上一篇
當你開始理財,大多數獲利並非來自高明的投資策略,而是儲蓄率
下一篇
台股下跌,ETF規模竟創新高!投資達人上半年大獲全勝「多空都有機會」

相關

熱門

看更多

看更多

留言

完成

成功收藏,前往會員中心查看!