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老屋翻新重建含金量高 台中不動產移轉30年老屋占四成

本文共1426字

經濟日報 記者宋健生/台中即時報導

根據最新市調統計,台中市不動產移轉30年老屋占比高達四成,危老案平均基地面績逾281坪,更居六都之冠。鄉林不動產研究室提醒購屋族群,老宅翻新後的含金量雖高 ,但仍應考量住宅安全性,以免賠了夫人又折兵。

近二年政府持續打房,加上土地價格與建材成本飆漲,越來越多建商不願追價購地,紛紛轉攻危老與合建。

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截至今年第1季六都核准的危老案,以台中市每案平均基地面積281.8坪居冠,甚至出現外地購屋者也開始搶買30年以上屋齡的舊屋裝修翻轉,漸漸形成與經營危老合建的建商搶地搶房的現象。

對此,鄉林不動產研究室提醒購屋人,若想退而求其次,購買生活機能成熟的舊市區老屋,找人翻修改裝新格局,雖坪效較高,經濟負擔較低,但仍應全盤考量翻新改裝設計的施工費用與工程品質,以及完工後的耐震安全與居住保全,垃圾及信件包裹收取等問題,以免賠了夫人又折兵。

商仲業者統計,今年第1季土地交易較去年同期下降約三成,另據六都地政局公布資料,今年4月份六都房市交易量縮,買賣移轉棟數合計2萬2,439棟,與上月比較,月減11.2%。

其中,台南月減20%最多、新北月減4.6%最少;若與去年同期相比,六都年增率正成長者,僅有台北市1.3%及台中市18.3%,大台中房市熱度不減可見一斑。

再從內政部不動產交易統計平台去年第4季的資料觀察,台中市五年內新成屋交易占比不到1%;而25至30年屋齡交易占比是32.82%、更老舊的30至50年以上房屋,甚至高達40%,二者相加高達七成比重。

鄉林不動產研究室說,台中市房屋去年第4季交易移轉建築物,有四成是瀕臨危老門檻30年以上老宅,這些中古宅均為民國88年之前興建的公寓、透天及電梯華廈。

一般30年以上老建物,通常建築本身已沒什麼價值,施工標準及防震係數也不如現在的新大樓社區,但挾著低公設使用坪數大、高議價率等二大特點,加上不乏坐落生活機能完善成熟商圈者,對購屋預算有限及習慣該區域生活圈的人而言,反而具吸引力。

近年來台中市區老屋拉皮重建開始流行,日後參與危老重建也是一大利多。尤其土地價格高漲加上政府土建融管制,有部分建商已宣布暫不購地推案,而其他建商為了求生存,轉而搶進危老、都更合建者越來越多。

鄉林建設副總經理方偉民指出,買房子最理想狀況,是新建案的建築設計與工法都是最高標準,住起來讓人安心、舒適,但考量預算、地段及使用坪數,高屋齡中古屋也一直是許多人的選項。

近年來台中市的各項重大建設陸續到位,尤其是鐵路高架化以及捷運通車後為原先許多老舊區域挹注商機,再加上危老和都更深具誘因,更讓老宅交易活絡,自住或置產需求強勁,也讓蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高。

危老條例自106年5月10日開始施行即將屆滿5年,內政部都市更新入口網資料顯示,截至今年3月底全國的危老重建件數,累計有2,606件受理、核准2,113件,其中台北市受理792件、核准657件居第一,台中市受理514件、核准373件排名第二;但以核准案平均基地面積來說,台中市則以281.8坪為最高。

鄉林不動產研究室分析,政府這二年火力全開打炒房,4月初剛通過修正《平均地權條例》草案,炒作房市最高可處5,000萬元罰鍰,而且全面禁止預售屋交屋前轉讓,積極打炒房,投資客慢慢退場。

部分口袋深的置產族群轉向中古屋與租屋市場,近期也有不少北部建商及投資客到台中購買老舊中古宅,特別是精華地段高齡宅,整棟買起來拉皮或重新改建再做租售,既享有危老獎勵又具備高投報率,成為建商、置產族投資房市新藍海。

六都累計至2022年第1季危老申請核准案件統計。鄉林不動產研究室提供
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六都110年第4季住宅買賣移轉屋齡比重分析。鄉林不動產研究室提供
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老舊建築物翻新後含金量高。鄉林不動產研究室提供
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危老和都更深具誘因,也讓老宅交易日趨活絡。鄉林不動產研究室提供
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