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交易二手預售屋 恐觸刑法遭追稅

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本文共1747字

Smart智富 撰文:林帝佑

2021年12月,內政部為了抑制房價哄抬等亂象,通過5項打炒房措施草案,包含:限制預售屋換約轉售、禁止炒作行為、預售屋解約需申報、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制。目前草案尚未送交立法院審議,但市場已有不少投資客怕「噩夢成真」,趕緊忙著找下一手買方解套。

在這樣的狀況下,市場出現不少「二手預售屋」。而老王就是看上了一間賣方自售的預售屋,雙方對於價格也有共識,但賣方卻要求老王一同至建商處換約後,直接將價差匯入其戶頭,雙方不再另外簽訂「權利讓渡契約」等文件。這樣的做法,對於雙方來說會有什麼風險?

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永慶房屋契約部資深經理陳俊宏解釋,目前實務操作上,買二手預售屋的流程是:假設甲跟建商購買預售屋,總價1,000萬元,後來甲以1,200萬元將該預售屋出售給乙,此時,甲、乙、建商三方應共同會面進行換約,將甲原先跟建商簽訂的預售屋買賣契約上之購屋人換成乙方的名字。

不過,此時的預售屋買賣契約仍是登記1,000萬元,因為對建商來說,他仍是收受一樣的價金,甲、乙雙方的交易與建商並無關聯;而甲、乙雙方則應另外簽訂權利讓渡契約,將實際的交易價格1,200萬元載明在該契約上。

完成交易後,甲方應以權利讓渡契約與預售屋買賣契約上的價差200萬元進行申報,繳納最高45%稅率的房地合一稅;而乙方在日後出售時,則可以用權利讓渡契約上載明的1,200萬元當作購屋成本,依持有年限申報房地合一稅。

若是老王與賣方採用私底下交易的方式,而未簽訂權利讓渡契約,正業地政士聯合事務所所長鄭文在分析,這對於老王,也就是買方來說,其實相當不利,因為老王在日後出售房屋時,就會遇到無法證明購屋成本的問題。

現行的房地合一稅,計算公式為:「課稅基礎=房地收入-成本-費用-土地漲價總數額」。先不管費用和土地漲價總數額,簡單來說,就是用賣出的價格減去買進時的價格當作稅基。

以上述的例子來看,若乙方過了數年,以1,500萬元出售該房屋,在無法證明取得成本為1,200萬元的狀況下,國稅局會認定預售屋買賣契約上的1,000萬元為乙方的取得成本,所以乙方出售的價差就會高達500萬元。

但若買賣雙方有簽訂權利讓渡契約,則乙方就可以提出成本為1,200萬元的證據,價差即為300萬元,屆時房地合一稅的金額將大幅降低。

除了乙方無法證明取得成本之外,恐怕還會有刑法責任。因為根據2021年7月實施的「房地合一稅2.0」,規定一般自然人買進預售屋之後,若出售,持有2年內,適用45%稅率;持有2年至5年,適用35%稅率。而變成成屋後,持有時間則要重新計算。

在未進一步簽訂權利讓渡契約的狀況下,賣方等於是用當初買進的價格申報房地合一稅,帳面上看起來零獲利,所以房地合一稅稅額自然就為零,但很明顯地,賣方有逃漏稅的問題。

鄭文在表示,若未依規定申報房地合一稅繳納稅款,除了補繳稅額之外,更要承擔另外的罰則。據《所得稅法》第108條之2規定,若個人未依限辦理申報,可處3,000元以上至3萬元以下罰鍰;有漏報或短報情事,則可處漏稅額2倍以下之罰鍰;未依規定申報,除核定補徵應納稅額外,可按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。

現行實價登錄規定,當建商出售預售屋時,就要向地政機關進行申報。陳俊宏說明,但規定中,並沒有要求預售屋換約後得再次申報,所以對地政機關來說,就會發生「當初建商出售,申報購買人為甲,但成屋登記時,登記名義人卻是乙」的狀況。這時,稅務機關會去查核,並進一步稽查甲、乙雙方的金流狀況,甲沒有申報或是漏報、短報都很容易被勾稽出來。

至於購買二手預售屋的乙方,如果在稽查單位要求提供金流證據等文件時,有完整的據實提供,那麼乙方尚無法律問題;但假若乙方未據實提供相關資料,則會有使公務員登載不實、偽證、詐欺等問題,此時將有刑法上的責任。

陳俊宏強調,不動產交易的款項都是大數目,對稽查單位來說,查核相對容易,即便買賣雙方私底下、未有任何證明文件地進行交易,都有可能被查得相關資訊。因為預售屋要申報、成屋要登記,且依《稅捐稽徵法》規定,在買賣雙方交易之後將有長達7年的查核期限,所以不論是買方還是賣方,都千萬不要以身試法,將自己置於風險之中。

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