「台灣人口減少，房價就會下跌」房市達人檢視三數據：這個推論根本不成立

很多民眾一直誤以為台灣在步入人口負成長後，房價就會下跌，但是他們卻沒有想到其實台灣現成房子老化的程度更快，亦即「人口減少，房屋需求量會變少，」確實沒錯，但隨著房子愈來愈老舊，將愈來愈不堪居住，這種「可居住」房子變少的速度其實比人口減少來的更快，但大多數人卻都忽略了這一點。

依國發會的研究報告估算，150年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人，約為105年之72.5%~82.8%。但自民國125年起人口才出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7％，10年6.9％，充其量最大也只是每十年減少（~160萬人）的規模，亦即縱然在人口遞減最嚴重的時期，每十年減少約64萬戶（每戶以2.5人計）的住宅需求，平均每年減少16萬人（6.4萬戶），若以雙北為例，平均每年則減少4.5萬人（1.8萬戶）。

少子化造成人口遞減，但家戶數變多

以前買房的人買房是爲了滿足全家的住房需求，而全家包括了：父親、母親、和小孩，而隨著家庭結構的改變，如今單人家庭愈來愈多，單人家庭、小家庭變多，使得我們的人口數雖然變少，但家戶數卻增加。

依據戶籍登記資料，99年底台灣家戶數達793萬7024戶，到108年底，遞增至883萬2745戶，10年來增近90萬戶，增幅達11.29%，這個戶數增加的比例即已明顯大過人口負成長的最大減量比例（6.9％）。

到110年1月底止，戶數則再增為8,938,484戶，戶數的增加趨勢迄今未減；另一方面，戶量（每戶平均人口數）則逐年降低，由99年底2.92人，降至108年底2.67人，10年計減0.25人。到110年，戶量更降到2.63人。

再從房屋老化來，近期內政部公布最新數據顯示，109年6月底，我國房屋稅籍住宅類數量為881萬119宅，住宅屋齡中位數為29.8年，50年以上的建物比率，台北市達10.4%（93890戶），為六都最高，新北市則達4.7%（共76758戶）。

再根據我國房屋的耐震相關規範檢視，1999年921 之前興建的房子都有耐震不足的疑慮，而1999年以前興建的房子就佔了我國現存房屋量的76%以上，假設當中30% 的房子（最樂觀的估算)可以符合耐震的規定，那麼整體而言，就有53% 的房子是需要汰換的。

縱依最寬鬆的計算標準，把堪用的屋齡標準拉低到50年以上，那麼全台有70萬棟，雙北會有約17萬棟的房宅需要更新替換，亦即雙北每年至少有1.7萬棟的房宅需要更新替換。

再過10年，光是雙北50年以上屋齡的老屋更快速增加到46萬棟之多，扣除之前的17萬棟，每年至少有2.9萬棟的房宅需要更新替換。

這些50年以上的老房子姑且不論其耐震、抗震力不佳，也因為房屋老舊，其實大多有漏水、滲水問題，易影響住戶的身體健康，加上這些老舊建築沒有電梯、缺乏公共設施、隔音不佳，所以普遍居住性不佳，也不受一般年輕族群所喜好，以雙北為例，若再來檢視當前每年的交易量，中古屋佔了8萬棟左右，新屋則只有約在2萬棟左右，這個數量甚 至已經愈來愈跟不上更新需求，若再加入兩代不同居、分居戶（含未婚、離婚）愈來愈多，這個差距會愈來愈大。

所以，在台灣的房地產市場，房屋老化才是真正值得關注的題，而不是人口負成長。

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