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漲到建商也抱歉!博士自住客:一坪加價五成 有剛需只能忍痛多付300萬

建商不斷推案,紅單文化讓炒房成本極低,投資客憑藉資金與資訊優勢搶先買房,有自住需求者,只得含淚加價跟投資客買。圖片來源:黃明堂攝(天下雜誌/提供)
建商不斷推案,紅單文化讓炒房成本極低,投資客憑藉資金與資訊優勢搶先買房,有自住需求者,只得含淚加價跟投資客買。圖片來源:黃明堂攝(天下雜誌/提供)

本文共5032字

天下雜誌 文 劉光瑩 鄧凱元 康陳剛 研究 林綺薇

政府重劃土地求財,卻放過富人稅金,口袋深的工程師大戶囤房也不怕。但數據提醒:穩賺不賠時代即將過去。台灣究竟如何窮得只剩下房?

場景轉向高雄,原本以鐵工廠與菱角田著稱的仁武區,台積電在11月初確認要落腳高雄前夕,預售屋房價早已上漲38.35%,排名全國第18。

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「10年前縣市合併後,因為市區沒地了,仁武房地產開始熱,最近說台積電要來高雄,房地產又起痟(發瘋)了,」五和里里長許有長說。

炒房現場:高雄

台積電來了,但在地人買不起房了

3個月前,仁武一棟透天厝賣1200萬,現在開價1400萬,「如果不懂殺價,會被坑到死,」許有長愈講愈激動,「這樣的價格你叫在地人怎麼買?」

仁武所在的原高雄縣,與鄰近左營高鐵站的左營與楠梓一帶,因為仁武產業園區、楠梓科技園區、橋頭科學園區陸續招商動工,已取代原高雄市區,成了高雄房市的新寵。

高市不動產代銷公會理事長謝哲耀說,高雄有三波轉型帶動房地產。第一次是重工業,再來是十多年前發展觀光業,後來沉寂很久,「這一波是高科技人才。」

以前,高雄建案都是在地人買,現在兩成是中北部客人,甚至不少是科技業員工,因為見證科技業進駐新竹、台中、台南後房市的盛況,因此搶先在高雄插旗。

以高雄總價800萬的預售屋來說,簽約先付20萬訂金,兩年分次付剩下的頭款。謝哲耀說,投資預售屋對科技業工程師來說「太輕鬆了,先買下來,5年後再打算就好。」

高雄橋頭新市鎮(王建棟攝)
高雄橋頭新市鎮(王建棟攝)

原本想經營首購,現在只能說抱歉

「他們很多都選擇買2戶以上,1戶留著自住,另1戶當投資,」高雄在地建設公司,冠億建設經理黃冠曄也觀察。

冠億建設長年在楠梓與仁武一帶推案,主打首購市場,手上累積不少想買房的在地客人名單。

原本想好好經營首購客群,以一字頭售價,主打口碑行銷。面對這波飆漲,黃冠曄覺得無奈,「我們其實比較喜歡銷售給自住客,比較有機會累積品牌。」

但「高雄實在漲太多,已經從第一期的17萬,漲到現在25萬。一間房子總價多300萬,已經超出不少在地首購預算,我很失望無法繼續服務很多先前的客人,」他說。

投資客從北往南竄,買氣太強勁,謝哲耀說,不少建商看好未來還會再漲,甚至「封盤」,打算等漲價後再賣。

高雄冠億建設經理黃冠曄:我們對客戶感到抱歉

我們主推首購產品,建案在楠梓與仁武,也就是高雄的蛋黃與蛋白區交界。我們產品原本一坪只要一字頭,但現在高雄已經賣25萬,大家都跑來買房。

我們認為投資客買走,品質跟細節比較沒機會被欣賞,買了房子後,也有可能從來沒住過。如果賣給自住客,他們住過覺得建案品質不錯,透過口碑行銷,才能累積我們公司的品牌。

以目前的狀況來看,利率比較低,雙薪家庭勉強能負擔1000萬左右的房子,每個月大概繳3、4萬塊的房貸,再破1000萬就到臨界點。但現在價格已經被炒高了,我們也對本來要跟我們公司買房的客戶,覺得很抱歉。

許多政治人物依舊主張,增加土地供給,用市場供需邏輯來「平抑」房價。所以趕快重劃土地,趕快賣地,趕快提供預售屋,號稱可解決居住問題。

政府賣地增加供給,反而衝高房價

但內政部住宅價格指數顯示,台灣房價2018年起漲後,政府進入賣地高峰。賣地不但沒有平抑房價,還透過一次又一次的標售,不斷刷新全島地價紀錄。

「地方政府爭相把土地價格標售創新高,當成『政績』,」謝博明說,外界會認為地方政府帶頭衝高房價。

近4年,台南公有地標售面積超過11萬坪,名列賣地王,比前4年成長21倍。第2、3名的高雄、台中也都高達約9.6萬坪。

賣地顯然成為政府的金雞母。近4年,台中公有土地賣了631億,成為國庫、市庫的重要收入。其次為桃園429億、高雄336億。

今年4月,台中市政府整批標售公有地,在水湳、烏日都創下歷史高價。在被台中人稱為「下一個七期」的水湳段創研區地價每坪高達280萬,兩年前不過82萬。儘管是商業區土地,依舊有帶動當地住宅地價的效果。

這其實是個老把戲。社會學者王振寰、陳東升早在1990年代的《誰統治台灣》與《金權城市》兩書中,就剖析台灣都市化背後的政商結構。

縣市首長透過都市計劃或土地重劃的方式,得到了財源,帶動發展,也使得土地利益巨幅增加,進而雨露均霑。

除了土地重劃,交通建設是另一個做法。對市庫而言,開馬路可以對市民開徵工程受益費,也使土地價值上漲。大量道路建設,則讓市議員有更多機會「服務」選區。

10年前,苗栗大埔居民抗爭縣政府趁科學園區竹南基地擴建,大規模區段徵收農地,強制拆遷出了人命。當時,大埔重劃案一半工業用,一半規劃蓋住宅。

台中水湳段創研區
台中水湳段創研區

比大埔更高比例的南科住宅區,真有需求?

10年後,《天下》記者仔細研究,事關外公土地的南科重劃案。

據台南市都發局規劃,在南科周遭新徵收的9塊優先發展區塊中,僅4塊被劃為產業支援區,當中還可能有一半會蓋住宅;另5塊規劃為「生活服務區」。住宅比例最高將達九分之七,比大埔更高。

南科對於住宅的需求,真的有遠大過產業嗎?都發局的回應是,都市計劃目前仍在審議、蒐集地方民眾意見,尚未定案。

單價漲幅居冠的台南東區,也是因重劃而一飛沖天。40多公頃的平實營區重劃後,許多品牌建商蜂擁而入推出景觀豪宅,被地方稱為「台南的信義計劃區」。台南房仲阿全分析,東區素來學區就好,土地稀有性高,重劃吸引力十足,不只南科工程師,教授與醫生都會來買。

看著政府花大錢清理污染,讓台積電進駐高雄,結果周遭房價飛漲,對於建商封盤惜售,國際工程顧問公司AECOM一位主管憤憤道,「國父不是說漲價歸公嗎?在台灣,漲價全歸私了。」

他指出,事實上在歐美,甚至中國,政府會在都市重劃、都更投入大量資源前,就在周圍佈局。因為房價一定會漲,政府會預留一些公有社宅的空間。

類似的精神是總統蔡英文與台北市長柯文哲的競選政見——社會住宅。但兩人的第2任期均已過半,承諾的社宅進度,卻嚴重落後。

一手主導社宅的內政部次長花敬群不諱言,最初的理想是讓地方政府樂於蓋社會住宅。

為了替地方政府解決財政限制,他創新了社會住宅的財務機制。不用一開始就動用大量預算,而是以專案融資的方式,由住都中心向銀行融資四千億,用租金收益來還貸款。興建期沒有租金收入,中央會補助銀行利息。

但實際情況是,多數地方政府寧願走老路,重劃、賣地,覺得比較簡單、方便。

少子化與高房價互為因果

問題是,台灣真的需要那麼多房子嗎?台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出,台灣人口去年已經開始下滑,長期而言,對房地產基本面會產生很大的影響。

少子化跟買不起房互為因果。年輕人買房子,就養不起孩子;而養了孩子就買不起房子。這兩件事現在看起來都很難解決,因此少子化已經是不可逆的現象。

「現在買預售屋風險很高,因為台灣家戶數將在未來5年到10年達到高峰,那時正是預售屋交屋期,」花敬群提醒。

炒房現場:台中

運用到極致的紅單交易

那為何現在的房子,怎麼蓋似乎都賣得掉?答案是,被運用到極致的預售屋紅單制度。

紅單指「購屋買賣預約單」,即簽訂預售屋買賣合約前,先付訂金保留購屋資格所拿到的預約單;紅單炒作,就是付訂者將紅單轉讓給下一手,藉此賺取建案潛銷期與正式開案時的價差。

台中北屯廍子重劃區,是蛋白區造鎮的代表。

「投資客比例確實增加了,他們把錢放在這(預售屋)比放銀行好,」台中在地建商、總太地產董事長翁毓羚從自家銷售數據觀察到,四年前推出的建案有91%高自住率,而今年4月開賣的新案,自住客不到八成。

每戶轉手賺百萬,再繼續以房滾房

楊小姐就是這波搶進的投資客。在房地合一稅2.0上路前,她3個月內,大手筆買進台中北屯的5戶預售屋。

本業就是房仲經紀人,3年前,她逢高賣出首購戶,賺進300多萬,以此作本金當起投資客,「以房滾房」。

瞄準預售屋前期資金需求低,賣一間獲利可買3間,她3年內已轉手10戶以上預售屋。目前手頭除了5戶預售屋,還有2戶成屋,總市價超過6000萬元。

楊小姐敲著計算機解釋,預售屋訂金加簽約金,大約是總價6%。以總價1000萬的房屋為例,簽約時先繳60萬,之後每季約繳10萬,通常能在2年左右脫手。

以投入資金計算,就是用約150萬本金買進價值千萬的資產,等同開了6倍以上槓桿。

她去年轉手的預售屋,每戶都在交屋前順利換約,扣除成本皆淨賺超過百萬,以每戶投入約150萬來算,投資報酬率超過60%;價差能再買更多新建案,繼續滾出獲利。

台中工程師賴先生:後悔當初沒多買一戶

我在2018年下訂廍子重劃區的預售屋,當時價格一坪只有17萬,曾經考慮要再多買一戶,但那時認為廍子是蛋白區,不太有信心。

萬萬沒想到,當初開價800萬的三房房型,現在同社區的新一期,已經到1000萬以上。現在有點後悔,如果當初多買一戶,我只要出頭期款,兩年內一坪至少漲4萬,就能賺進100、200萬。

在200多人的住戶群組裡,也常有人問有沒有住戶想出售,但完全沒人回應。因為就算現在高價賣掉,你也買不到其他地方了。

去年以來,央行對第4戶以上貸款,設下只能借五成的緊箍咒。但對於有穩定薪水收入的工程師炒房團或財力雄厚者,影響不大。原因是不夠的部份,這些人可以借到利率二%到三%的信用貸款,只比房貸高出約一個百分點。

「銀行搶著貸給我們,」台中科技業工程師Isaac毫不擔心。儘管短期交易會課45%重稅,但對口袋深的投資客,轉為長期持有就好。

台灣不動產持有稅長年偏低,投資客根本不怕長期持有。中山大學政經系副教授李明軒以資料分析,全國平均不動產實質有效稅率僅0.12%,負擔遠低於全球主要城市。

低稅原因並非稅率不夠高,而是稅基偏離現實。以地價稅的稅基——公告地價來看,內政部公布,去年全國平均只有真實市價的19.8%。「這還算高估,」一位內政部官員透露,現在台灣的公告地價只有市價的7%到10%。

地方大減稅,卻進了富人口袋

監察委員施錦芳10月發表調查報告,糾正台中市去年大幅調降公告地價兩成,使得公告地價佔市價比由13.6%,進一步掉到10.9%,居六都之末。此舉讓台中市稅收短少17億元。

更過分的是,台中減徵利益大多嘉惠到高土地資產納稅義務人,尤其是適用最高地價稅稅率的453戶,平均每戶減徵115萬元,而絕大多數納稅義務人僅減徵100多元,有違財富重分配的政策目的。

除了台中,台北市去年實施單一自住房屋稅基減半課稅,從1.2%降至0.6%,也讓花敬群不解。他認為,如果未搭配多屋者加稅,只是平白讓稅收減少,看不出對財富重分配有何益處。

「房地產買賣,是台灣最重要的不公平來源,」中研院院士朱敬一研究發現。

根據租稅資料,有錢人的所得主要來自股利、土地增值。不像經營公司有賺有賠、股利有時比較少,台灣社會前萬分之一富有的人,有將近一半的所得來自土地增值。

2017年,這群富人平均從土地交易賺到2537萬元,是全國平均的746倍。理由是,有錢人買賣房地產次數頻繁,相較之下,普通人可能數年、數十年才買賣一次房地產。

富人土地交易的報酬率更是比一般人高出五成,因為房地產有購買的門檻,有錢人可以買最好、最保值、最會漲價的地段。

博士自住客:有剛需,忍痛加價買

如果說貧富差距是溫水煮青蛙,對自住客而言,房價飛漲是切身之痛。

台南人,今年35歲的徐先生,去年剛從台北回到路竹科學園區工作。擁有英國生技博士學位,畢業後還在美國工作過,因為不想在生小孩與買房之間二擇一,百般思考,他和太太決定在南部買房,展開新生活,結果遇上中南部最大的炒房潮。

「我們有剛性需求,雖然很痛,但只好加價買,」他不平地說。他追蹤實價登錄,當初這間房一坪成交價只有16萬。投資客買下後多加裝潢,兩年之後,一坪加價到24萬,總價整整多了300萬。

李明軒分析,房價愈是高漲,房貸愈多,需要繳房貸的人,會害怕失去工作繳不出高額房貸,即使有創業、轉職念頭也不敢輕舉妄動,「不少人窮得只剩下房,過著拮据生活,連旅遊都不敢,」他說,消費不振,台灣經濟也將受影響。

決定逃離雙北高房價的人們,面對全島炒房,還能逃去哪裡?炒房之島,台灣會不會窮得只剩下房?

當房子快速吞噬國土,農地鋪上水泥,綠地將難以復返;老得快的台灣,會不會步上日本泡沫化後塵?連東京、大阪等六大城市房價都下跌了。

這是台灣必須面臨的決策,也是政府責無旁貸的責任。

※本文由天下雜誌授權報導,未經同意禁止轉載

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