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影/房價為何愈打愈高? 專家點出政策盲點

本文共1442字

經濟日報 記者 劉玟妤 宋慧昱/台北報導

資金氾濫加上低利環境,近期全台房價漲勢凶猛。政府為了抑制房價漲勢,去年底就開始祭出一波波打炒房政策,豈料,房價不跌反升。專家分析,房地合一稅新制、實價登錄2.0反而可能成為幫兇。

房價上揚,中央銀行、內政部與財政部從去年12月開始,紛紛祭出各種打炒房政策。央行針對公司法人、自然人祭出三波貸款成數限制,並於10月推出房貸利率三級制,內政部與財政部的實價登錄2.0及房地合一稅新制也都在今年7月上路。但從第三季房價走勢來看,政府打炒房政策似乎失靈了。

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根據最新的國泰房地產指數指出,今年第三季全台預售屋的價格比第二季成長了3.83%,平均每坪成交價來到31.96萬元,且漲勢未見停歇。眼見追不上房價,不少年輕人放棄買房夢,乾脆當起躺平族。

房市愈打愈熱 何世昌:政策不夠周延

「業界有一句笑話,政府打房還產生打房紅利。」住展雜誌研發長何世昌直言,政府的打炒房政策設計不周延,反倒讓台灣房市愈打愈熱。

何世昌解釋,房地合一稅2.0將重稅閉鎖期從兩年延長至五年,表面上是為了打擊投資客,但重稅反讓屋主不願賣房;同樣在課稅範圍內的預售屋,供給量也減少。市場中的二手屋及預售屋供給大幅下降,推升了房價。

何世昌點出,實價登錄2.0也導致房價的飆升。他說明,實價登錄在多頭市場助漲房價、空頭市場助跌房價。今年是標準的多頭格局,政府在這樣的情況下倉促讓實價登錄2.0上路,更利於賣方加價,消費者只能被迫接受賣方開出的價格,完全沒有議價空間。

主房市示意圖。報系資料庫
主房市示意圖。報系資料庫

專家:政府應正視囤地亂象、租屋市場不健全

「不從源頭解決問題,就無法抑制房價。」何世昌說,目前政府「只打房不打地」的政策,讓打炒房政策出現邏輯謬誤之處。他指出,建商囤地的資訊不透明,民眾不知道囤地的狀況為何,囤地的成本甚至可能比房屋的持有成本還低。他認為政府應該提出政策抑制囤地的亂象,囤地問題解決之後,土地價格降低,開發商買地相對便宜,才有可能壓低房價。

清華大學科管學院榮譽講座教授張金鶚點出,台灣的房價所得比、貸款負擔率以及空屋率都相當高,再加上薪資的漲幅跟不上房價的漲幅,顯現出台灣房市的不合理之處。

張金鶚補充,買不起房的弱勢族群便會到租屋市場租屋。但台灣租屋黑市問題嚴重,許多房東不願報稅,或是將稅金轉嫁給租客提高房租,更造成許多政府的租屋補貼以及包租貸款等福利資源無法落實,讓弱勢族群的處境雪上加霜,成為台灣房市的另一隱憂。

看更多:房價飆漲 年輕首購族心聲曝光

年輕人別當躺平族 專家建議這麼做

房價暴漲,不少年輕人乾脆當起躺平族。何世昌建議,年輕人還是有機會買一間屬於自己的房子。首先,他認為買房時可從「小、老、遠」的物件看起。

何世昌解釋,購屋族可以遵循「123購屋原則」,購屋前訂定短、中、長期目標。先存到一房的頭期款,就先買一房並繼續存錢;接著存到兩房的頭期款後再賣掉原先一房的房屋,購入兩房的房子,依此類推「由小房換大房」。

他認為由於台灣的薪水追不上房價上漲的速度,換屋除了可以完成買房的夢想,也可以讓資產的漲幅與房價的漲幅維持等速的速度,甚至小坪數的房屋,資產增幅可能還會高於房價的平均增幅。

張金鶚與何世昌皆認為,高房價讓年輕人焦慮,如何有效抑制房價減少年輕人的絕望感,考驗政府打炒房的決心。

政府打炒房大事紀

中央銀行:

2020.12 限縮公司法人、自然人第三戶貸款成數

2021.03 二度限縮貸款成數

2021.09 鎖定炒房熱區,三度限縮貸款成數

2021.10 房貸利率三級制

內政部:

2021.7.1 實價登錄2.0

財政部:

2021.7.1 房地合一稅新制

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