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「市場買氣真誇張,連教會都來搶地!」928房市檔期堪稱五年最熱 房價真回不去了?

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攝影/劉咸昌

本文共5003字

今周刊 文 / 梁任瑋

今年九二八檔期推案量再創五年新高,房市似已一掃陰霾,自行「解封」。

而此波原物料缺貨、營建造價墊高,是否真讓房價回不去了?疫後房市多空交戰,又有哪些趨勢值得觀察?

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9月15日,高雄市政府標售土地,上市建商隆大以4.76億元搶下小港區孔宅一街、4塊合計2千坪的土地,不但超過底價7成,也以每坪23.7萬元創下同區段標售歷史新高單價,為即將登場的房市928檔期,揭開熱鬧序幕。

高雄土地重啟市場關注,無非來自近期台積電打算進駐高雄中油煉油廠設廠,題材提前發酵,儘管「只聞樓梯響」,但嗅覺敏銳的建商早已布局卡位,盼的就是近年在台南發威的「南科效應」,也可在港都房市複製。

「現在土地市場買氣真的誇張,連教會都來搶地。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛翻開9月14日甫結束的「機場捷運A20站、A10站地區及高鐵桃園車站特定區區段徵收開發案土地」標售結果指出,當天桃園市政府一口氣就進帳218.8億元,已勝過今年第2季台中土地市場的交易總額,其中不乏過去流標的土地都順利全壘打,桃園某教會聚會所也搶下A20站周邊一塊近2百坪土地,顯見市場依舊看好未來景氣,搶地戰場已在全台各地延燒。

根據瑞普萊坊統計今年第3季10大土地標售排行榜,桃園土地交易就有6筆入榜。其中寶佳集團最活躍,9月14日投標當天,不僅創辦人林陳海親自出馬,長子林家宏與旗下櫻花建設皆全員出動,展現勢在必得的意志。

自2019年冬季以降,新冠疫情席捲全球,迄今未見疫情終結的曙光。但縱使疫情嚴峻,台灣房地產市場卻未再現03年SARS風暴時的情景,建商推案量不減反增,且因國際原物料價格屢創新高,預售屋、新成屋開價不斷上漲,總計今年928檔期6都與新竹縣市推案金額高達5721.1億元,顯見建商早已自行「解封」,光是總銷金額逾1百億元的建案就多達15個。

充沛資金、低利率造就行情

政府打房效果有限 反而推升房價

最近,主計處公布10年一度的人口及住宅普查,全台空屋數高達156萬戶,空屋率為19.4%,超乎許多學者的預期。然而空屋率如此之高,但新建案仍不斷推出,清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚認為,這並非源於需求,而是游資過多所致。

市場充沛資金的確也是這波房市行情居高不下的關鍵之一。據中央銀行公布7月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額達8.452兆元,續創歷史新高,顯示房市需求增溫,民眾持續進場買房。在貨幣寬鬆環境下,資金流往房地產找投資標的,再加上利率位於歷史低檔,有利於買地購屋成本。張金鶚認為,從股市創新高到房地產市場遲遲無法降溫,都與此有關。即使政府推出實價登錄2.0、房地合一稅2.0兩大新制,企圖壓抑房價漲勢,但效果有限。

對於政府施行實價登錄2.0、房地合一稅2.0兩大新制,高雄清景麟建設總經理杜昀容直言認為,不僅無助於壓抑房價,反而將推升房價。「關鍵在於,原本一位屋主要售屋,設定要獲利50萬元,在兩大新制施行後,因被政府徵收的稅增加,他只能把成本轉嫁給買方。」

張金鶚難掩失望地說,兩大新制本應是政府平抑房價的利器,但執行不力,未嚴格核查,導致雷聲大雨點小,房價仍持續飆漲。「政府有政策,建商有對策。但長久以來,政府道高一尺,建商魔高一丈,炒作手法仍無所不用其極。」張金鶚批評:「實價登錄1.0施行時,建商浮報交易數字的情形已屢見不鮮,實價登錄2.0施行後,政府仍未大力整飭歪風,實價登錄制度,反倒成了建商拉抬房價的幫兇。」

原物料上漲也成推手

鋼筋、混凝土、移工全都缺

對於即將到來的928檔期,杜昀容則是相當樂觀。他表示,因為在20年同期,人們對新冠肺炎仍高度恐懼,且根本無疫苗可打,建商泰半選擇延遲推案,到了21年,台灣疫情已進入緩和期,928檔期重現榮景不令人意外。「在雙北以外的區域,大坪數物件為主流。」

疫情未衝擊房價,卻帶來另一個負面效應。「近2年來,受疫情影響,鋼筋、混凝土等建築原物料,價格漲幅驚人,有些甚至上漲逾50%。」國揚建設總經理彭邵齡嚴肅地說,台灣原物料高度仰賴進口,但新冠肺炎疫情波及全球海運,疫情若未能緩解或終結,短時間內,原物料價格不可能大幅下滑,甚至還可能再上漲,他認為「台灣預售屋、新成屋的開價,欲小不易!」

除了缺料,同樣受疫情影響,還有外籍移工的輸入。彭邵齡略帶無奈地說,缺工問題幾乎無解,建案施工速度遠比昔日緩慢,為了搶工、搶料,建商只得付出更高昂的代價,惜售、邊建邊售比率也將增加。「在可見的未來,實在找不到房價會下降的理由。」

房價上漲,帶動個案總銷金額「膨脹」,百億元造鎮案如雨後春筍般激增,是今年房市推案一大特色。今年928檔期,從北到南,創紀錄的案子齊發,譬如潤隆建設就在基隆中山區,推出總戶數高達1千9百戶的造鎮案「新橫濱」,是當地近年罕見的大案,惟每坪開價還維持在2字頭的低房價,吸引不少台北客跨區購買。

台北市與去年相比,推案成長幅度高達105.7%,最主要仍與熱錢湧進、蛋黃區中大坪數產品看俏有關,加上自3級警戒降級後,房市交易甦醒,元利、國泰、潤泰等知名建商紛紛布局928檔期;根據591新建案資料顯示,本次台北市有近50個新案推出,總銷規模30億元以上的案子更高達16個,光是大同區就有7件,包括「亞昕華威」、「雲極」等都更造鎮案均是全新推出,替後續買氣挹注動能

至於新北市受遞延性剛性買盤加持,各地推案氣勢如虹,量能突破1千7百億元大關,諸如板橋區周邊、新店央北、淡海新市鎮、土城暫緩重劃區等推案熱區,平均都有逾百億元案量;同時,本次新北市仍以中小坪數產品為銷售主力,像由新美齊、威京集團合資,大陸工程營造的指標案「新美齊画世代」,該案總銷預估1百40億元,社區規畫621戶,房型從2至4房都有,適合換屋、首購等族群,加上基地鄰近捷運府中站,機能優異,又有品牌加持,甫公開即受各方關注。

無獨有偶,台中的寶輝建設同樣也在西屯中科附近啟動「寶輝VILLAGE」城區開發案,全案總銷金額上看210億元,仿效「東京六本木」規畫,首度自營商場,從招商到營運皆自行負責,以控制社區管理品質。寶輝建設總經理蘇良智表示,進軍中科造鎮,就是要與周邊生活圈共榮共好,並非僅將建物當成商品賣,而是以「資產」角度評估這得來不易的基地。

此外,擁有高綠覆、富豪群聚、基地廣闊、棟距大等特點的台中單元二重劃區,也是今年台中一級戰區。精銳建設於龍富路推出23層樓新案,1千6百坪基地四面臨路擁完整街廓,正臨公園第一排,是市場觀察指標。

台中另一個房市亮點,則是北屯區14期重劃區,在洲際娛樂商城、台中巨蛋兩大重磅題材及完整交通路網加持下,已躍升為北台中最新高價宅聚落,此區低密度的住宅用地,僅20%面積為商業用地,極具綠色花園城市的發展條件,14期仍有2百塊完整土地尚待開發,增值潛力強。

而興富發集團則長驅南下,在高雄鼓山區推出「美術一号院」造鎮案,總銷175億元,居港都之冠。A、B兩棟共769戶,主打5星級飯店公設,除規畫中、大坪數豪宅,鎖定層峰客群,亦推出美術館周邊少見的小宅產品,藉此瞄準首購、換屋族,若依目前開價每坪45至65萬元估計,有機會成為北高雄身價最貴的小宅。

今年另一大值得持續觀察的特色是,台灣房地產市場熱潮已從6都蔓延至其他縣市,台北市、新北市、台中市、高雄市的大型建商,獵地推案的範圍愈來愈廣,不僅擠壓地方建商的生存空間,也大幅墊高了非6都縣市的房地產價格,如今,就連2、3級城市,甚至人口4、5萬的小鎮,民眾都大呼購屋不易。

例如,台南市房地產近年來漲幅驚人,北鄰的嘉義縣市,也成為大都會建商的兵家必爭之地。來自台北市的遠雄建設,正準備在嘉義市西區造鎮,發跡於高雄市的清景麟建設,則將在高鐵嘉義站周遭推案,嘉義本地的金石建設、弘源建設等建商,新建案亦如火如荼趕工中,競爭愈來愈激烈。

類似像清景麟原本僅深耕高雄市場的建商,現也跨足台中市、嘉義縣市、台南市房地產市場的案例愈來愈多,上揚國際建築團隊代銷3處處長施棟瀝指出,大型建商4處獵地,全台灣每一個縣市都是戰場。「在房地產市場,同島一命的時代已經到來。」

張金鶚觀察,台灣中南部房地產確有愈來愈熱的趨勢,熱源正是就業機會湧現,不僅南科規模愈來愈大,向南擴張至高雄市路竹區,向北延伸至嘉義市太保區,台積電亦準備到高雄市設廠,吸引北漂族回鄉,也吸引大建商搶奪商機,強龍、地頭蛇混戰自然無法避免。

地緣關係成擴張首選

高鐵、園區加持 嘉義太保「有漲聲」

高鐵嘉義站位於嘉義縣太保市,離故宮南院、嘉義縣政府、嘉義長庚醫院不遠,車程約5分。在高鐵尚未通車前,周遭一度被視為嘉義縣房地產的明日之星,只是高鐵已通車多年,周遭雖有多家飯店進駐,遠雄建設也曾在此推案,但因缺乏就業機會,人口雖有成長,但速度相當緩慢,距繁華還有一大段距離。

日前行政院長蘇貞昌宣布,嘉義縣台糖太保農場,將作為嘉義科學園區的優先預定地,除了擘畫嘉義科學園區,政府也將在此籌辦雙語學校,從幼稚園到高中一應俱全,以期招徠高階、優秀人才移居。嘉義科學園區廠址,吸引力將遠遠超過嘉義縣其他工業園區,預估年產值將達380億元。數年前起,嘉義科學園區將落腳太保市的傳聞,便甚囂塵上,土地價格已飆漲50%,蘇貞昌一錘定音後,價格勢必再次揚升。

其實南科崛起後,帶來可觀的經濟效益與就業機會,但為下一代教育著想,許多南科上班族選擇定居鄰近台南市舊市區的永康區、新市區,或到嘉義縣市購屋。杜昀容解釋,台南市舊市區有台南女中、台南一中、成功大學等頂尖名門,嘉義縣市則有嘉義女中、嘉義高中、中正大學等優質學校。「不少南科上班族寧可花1個小時通勤,也要讓兒女住在文風鼎盛的區塊。」

但台南市舊市區、嘉義市房地產價格偏高,加上建地難覓,鄰近行政區域遂成建商新寵。杜昀容樂觀地說,嘉義縣是一塊尚待雕琢的璞玉,太保市、朴子市、民雄鄉深具發展潛力,高鐵嘉義站周遭土地廣袤、地基方正,必將成為嘉義科學園區上班族購屋的首選。

在地建商不畏戰

不怕銀彈攻勢 靠長遠服務勝出

雖然都會建商勢如奔雷般來襲,但嘉義縣市在地建商卻深信,他們不會被擊倒。企業2代、弘源建設經理林凱迪自信說,都會建商最大優勢在於荷包深厚,願意以超出在地建商甚高的價格搶地,但在地建商有兩大優勢,足以與財大勢雄的外地建商抗衡。「是對地方了解,二是可提供較長遠的服務。」

林凱迪解釋,民眾在購屋時,考量的因素甚多,包括價格、學區、生活機能、距鄰避設施遠近、房屋設計是否合乎需求,與該區塊在所屬行政區的評價。「眉角甚多,外地建商就算蒐羅再多資料,對地方、購屋者的認識,恐怕仍無法與在地建商相比。」

※本文由今周刊授權刊載,未經同意禁止轉載。

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