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房地合一新制 為何短中期房價還是很難跌?

2021-05-10 14:38經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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房地合一稅2.0版經立法院三讀。住展雜誌/提供
房地合一稅2.0版經立法院三讀。住展雜誌/提供

自去年十月以來,政府頻頻釋出「打炒房」訊號。殊不知,政策變成一杯走味的咖啡,抑制房市力道重於預期,市場將面臨嚴酷的考驗。

行政院於三月通過「房地合一稅」修法草案,並送交至立法院三讀。最快可能於今年七月一日起、與「實價登錄2.0」同時實施。

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不管上路時間在何時,房地合一稅新制箭在弦上,不得不發,上路只是時間早晚問題。

新制四變革 閉鎖期延長

房地合一稅新制改了什麼?總計有四大重點,第一是將「短期交易」的定義從二年延長至五年;凡售出持有未滿二年的房子,一律課徵獲利45%重稅,而出售持有二年以上、未滿五年的房屋,則課徵獲利35%。

新制第二個重點,則是把「預售屋視為房屋」、並納入房地合一稅課稅。不僅如此,根據財政部次長李慶華指出,預售屋持有時間從簽約日當天起算,持有五年內賣出課以重稅;若預售屋完工,預售階段持有時間歸零,交屋後持有時間再重新起算,五年內售出同樣須被重稅。

第三個重點,將把未上市櫃公司超過五十%以上的股權交易、且該公司股權價值有五成以上為不動產,這類公司會被視為「炒房公司」,亦需納入房地合一新制課稅。

第四,則是把建商排除在新制之外;如果是自己興建房屋的建商,房子屬於建商的產品,因此不納入新制課稅。但若建商盤下整個建案再出售,則須納入新制課稅。

預售屋被納入房地合一新制,短期買賣需課重稅。(示意圖)住展雜誌/提供
預售屋被納入房地合一新制,短期買賣需課重稅。(示意圖)住展雜誌/提供

立法有瑕疵 法理爭議多

新制將預售屋買賣納入課稅範圍,雖然有助於抑制投機炒作,但卻存在明顯的立法瑕疵。

首先,新制將預售屋定義為房子,但預售屋持有時間在交屋前後重覆起算,起算標準與一般房子不同,有違租稅公平性。有趣的是,官員陷入無法解釋的矛盾,因為若解釋「預售屋不是房子,所以蓋好後需重新起算持有時間」,就違背法條上將預售屋定義為房子的敘述。

其次,把預售屋定義為房子並不是不行,而是其他法律也應該將預售屋定義為房屋,因為不同法律約束同一個人、事、物時,定義若不一致,民間訴訟將會大亂,判決將取決於法官自由心證。

至目前為止,只有房地合一(即《所得稅法》)將預售屋視為房屋,但《民法》當中,預售屋卻不是房子,不能作為擔保品、抵押貸款等;換言之,預售屋必須負擔房屋的各項義務,所沒有房屋應有的權利,立法顯有粗糙之處。預售屋被定義為房屋會衍生什麼問題?例如地方政府可以循中央母法,合法對預售屋課徵房屋稅。

因而,若維持現況,預售屋交易獲利申報個人綜所稅,成屋交易獲利課徵房地合一稅,法理上較為合理。又或者,預售屋持有時間與成屋都只起算一次,也同樣課徵房地合一稅,那麼在租稅上較具公平性。

而以上討論內容均為法理上的合理性,與居住正義、預售屋該不該課房地合一稅無關。

打炒房變調 大老盼轉圜

房地合一稅新制修法草案仍在立法院審議當中,至截稿前朝野尚未有定案。不過,新制還在修法階段,此時該不該重手打房卻成為熱議焦點。

房地產投機炒作,向來備受詬病,因此政府打炒房獲得多數民眾支持。唯去年以來,國內房市景氣轉好,但大台北和桃園較少看到建案炒作痕跡,遭到官方稽查的投機炒作案例,多在新竹、台中與台南。但打房的大槌卻不分地區,不管有無炒作全都中獎,打炒房似乎已演化為打房。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全認為,政府一開始說「打炒房」,結果修法方向都是在「打房」,期盼政府房地合一稅不應加重課稅、且不應回溯至2016年,否則恐怕會傷及經濟發展。

楊玉全強調,這波房價上漲的原因是台商回流擴廠、和經濟成長所推升的結果。他建議,政府應廣建社會住宅來紓緩國人居住壓力,而不是一昧打擊建築產業。

不過,也有業者認為課徵重稅符合居住正義。正詠建設董事長林信郎直言,針對投機炒房課徵重稅合理,因為高房價環境對年輕人真的不公平,拚了一輩子恐難買房成家,但「快點蓋多一點社會住宅更重要」,因為房價就算跌二成、三成,年輕人仍難買房,可是政府至少要提供足夠的社會住宅,不能光說不練、口惠不實,這樣子永遠無法實現居住正義。

近年營造成本與土地價格飆漲,建商也苦不堪言。住展雜誌/提供
近年營造成本與土地價格飆漲,建商也苦不堪言。住展雜誌/提供

營造成本飆 淪茅山道士

「這一波房價上漲,主要是土地、營造成本雙升,以及政府防疫有成,和台灣經濟基本面表現不錯所帶動;而投機炒作的只有一小部份人,大部份建商都安份賣房子,但少數人犯錯卻懲罰所有人。」華固建設總經理洪嘉昇無奈的說,既然政府心意已定,業者也只能接受。

建商成本上漲、又到底漲了多少?首先是「測量、登記制度」改變,造成建商利潤遭到大幅度壓縮。我國近年登記制度的變革,一來是將「地下室測量登記由牆外緣起算改為牆心起算,建商利潤少約三%至五%;二來施行「雨遮不計坪、不計價」,利潤又少了三%至八%。

測量與登記制度的改變,確實改善了我國虛坪的問題,但同時也引發建商成本上升與利潤縮水的現象。

其次,則是土地價格大漲。由於建商必須買土地才能蓋房子,而去年來國內土地價格普遍上漲超過十%。不僅如此,營建工、料更出現全面飆漲的嚴峻情況,總營造成本已漲了約二成。

京城建設發言人周敬恆說:「我們一向支持政府政策,但現在不是業者不願意降價,是被成本卡死了,營造成本高漲的問題實在非常棘手。」

因全台出現缺工、料漲的狀況,目前各地都傳出有建案找不到工人、或者沒有營造廠願意報價的窘境。市場上更盛傳,某一建案全案完銷而業主開心將工程發包完後,帳目算一算竟驚覺倒虧數百萬元,喜事頓時變衰事。

洪嘉昇指出,土地和營建成本漲得太兇,每個建案毛利下滑到二十%;而一個建案從買地、規劃、動工到交屋入帳,平均需要約五年時間,平均每年年化報酬率僅約四%,建築產業已經淪為「毛三到四(茅山道士)」的慘業。他呼籲,政府應理性考量產業所面臨的難題,不要一下子推出太激烈的措施。

新制恐回溯 卻非真回溯

此外,「新制回溯至2016年」的可行性,則是新制另一個引起熱烈討論的條款。

中華民國不動產開發全聯會秘書長于俊明分析,制定法令不應溯及既往,比如有一位受刑人被處二年刑期,坐牢到最後一天,政府突然修法增加刑期至五年並回溯,該受刑人一覺醒來要被多關三年,「利息比本金還重」,法令不應至此。

「宏普總是正向支持政府立場,但希望政策公平一點。」宏普建設副總游武龍認為,新制若回溯至一六年,有違「信賴保護原則」,期盼政府能多斟酌。

內政部長徐國勇解釋,房地合一稅新制回溯屬於「不真正的回溯」,新制上路後的交易才會課稅。

財政部長蘇建榮澄清,無論房地合一新制在什麼時候完成立法,凡是一六年以後已經完成交易、或已課房地合一稅的房子,不會受到新制回溯影響。過去既有的交易在新制實施後,原則上不會有補稅的情況,所以不算真的回溯。

內政部長徐國勇表示,新制回溯並不屬於真正回溯。住展雜誌/提供
內政部長徐國勇表示,新制回溯並不屬於真正回溯。住展雜誌/提供

短中期房價 難跌有原因

最後,大部份購屋族最關心的,莫過於新制實施後,「房價會不會跌?」

周敬恆預估,新制施行後,房市交易可能呈現「價穩量縮」。事實上,大多數業者都秉持著這個觀點。游武龍也預期,新制上路後房價應該不會跌,因為目前剛性需求仍強,比較不會受到打炒房干擾。

難道,房價真的會穩如泰山嗎?洪嘉昇直言,除了有建商出現財務危機,否則要降價並不容易,主要是買土地貴、營造成本一直漲,而這兩項都不是建商可以控制的。

整體來說,房地合一新制上路之後,因為重稅閉鎖期從二年延長至五年,市場上供給量緊縮的機率偏高,價格或許跌不下去。然而,新制上路之前,很可能出現一波躲避重稅的委售潮,購屋族可以趁此良機多去看房子,或許有機會買到划算的物件!

本文摘自2021年4月5日出刊之《住展雜誌》465期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「三心六線大錢進」、「東區門戶華麗轉身」、「自辦重劃區大躍進」、「落後補漲區將反攻」、「房地合一新制 重磅來襲」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 謝謝!

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