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宜蘭縣空屋率僅次於金門 是「放者不用」還是「有空才用」?

2021-04-08 17:01經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
囤房
  • 投資
  • 房市
  • 房價
  • 剛性需求

近日平面媒體報導,宜蘭縣空屋率僅次於金門,位居全國第二高;而在宜蘭縣各鄉鎮市中,空屋率最高的則是礁溪鄉。

在討論高空屋率原因時,大多說法會指向「人口外流嚴重」及「房市炒作」等因素:人口外流嚴重的區域,由於已經少人居住於此,自然可能多出不少空屋;而出現房市炒作的區域,儘管剛性需求不一定夠高,但由於非自住買盤旺盛,推案量仍多。

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雲林、嘉義、台東、金門等地區的高空屋率,就時常被歸因於人口外流嚴重(儘管也並不是沒有新屋持續完工、銷售);而相較於這些區域,宜蘭縣的高空屋率,則時常被視為是「炒」出來的結果。

住展房屋網企研室解釋,宜蘭確實具有不少宜居條件,因此一直不乏題材帶動此區持續推案。不過,持續的推案,需要有足夠的需求來消化,接下來的問題就是:宜蘭的建案有人買單嗎?是誰買了單?民眾買了房,會居住、還是空著?

對於第一個問題,據住展房屋網企研室觀察,近日宜蘭市況其實頗佳,但即使有一定人氣,但整體餘屋仍然不少。以縣內空屋率最高的礁溪鄉為例,過去因為溫泉題材,就一直有規劃作為渡假、休閒使用的集合住宅推出;再加上近年區內劃設了新重劃區,吸引業者投入開發,再推高總供給量。

那麼,宜蘭地區的買盤又如何?據住展房屋網企研室調查,以礁溪而言,許多推案鎖定的客群其實並不是在地客;在來客方面,更常見渡假兼賞屋、購屋的雙北客源。因此,下一個問題就是,這些民眾購屋後,是會居住,還是空著?

住展房屋網觀察,從外地到此購入休閒產品的民眾,就算主要目的並非投資置產,仍然不會是真的要「以宜蘭為家」;相反地,他們是要為自己保留一個提供休憩、乃至於未來養老的居所。也因此大多只有在休假時間來住,用水、用電量甚少,低度使用問題確實不輕。

面對低度使用房屋量大,宜蘭縣政府回應,目前已經採用差別及累進稅率課徵囤房稅,提高非自用房屋的持有成本;然而,住展房屋網企研室觀察,這樣的制度實施了幾年,空屋問題仍然未解決。住展房屋網企研室認為,宜蘭的空屋問題其實並不能完全放進「囤房」的框架來解釋。

提高持有成本,目的是讓「放著不用」的房子釋出到市場;但宜蘭的「空屋」並不純然是「放著不用」,而是「有空才去用」、「留到老的時候用」,民眾對於這樣的房子持有意願相較於投資置產型的「囤房」來得高,也就不容易透過租稅手段使這些「空屋」脫手。

況且,空屋釋出到市場,若房價依然過高,賣不出去的仍然是空屋;但另一方面,房價若是下跌,那麼縱使房子可以穩定被售出,前述的休閒宅低度使用問題仍可能存在。因此,住展房屋網企研室認為,地方政府應該從其他面向著手,聚焦在如何提高房屋的使用率,才算是真正面對當前問題。

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