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古都小鎮變炒房勝地 南科族:找不到停車位,只好買麥當勞得來速

2021-04-01 21:07天下雜誌 文 楊卓翰
房地產
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善化最能看到台南快速開發下的新舊衝突。傳統農村小鎮外仍有雜草空地,但又能看到整片...
善化最能看到台南快速開發下的新舊衝突。傳統農村小鎮外仍有雜草空地,但又能看到整片全新住宅區。圖片來源:謝佩穎攝

工程師湧進南科,台南房價5年飆漲25%,科技新貴自住兼投資,本想當包租公,結果漲太多乾脆賣了。古都變房地產之都,上班塞車、下班想吃飯沒車位,台版京都掉漆?

過去兩年,全台房地產風潮的最熱點,就在台南。而房價飆漲,連帶的特殊現象,也發生在這個「台灣的京都」。

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距離南科5分鐘車程的台南善化區,十年前還是個小鎮。靠著台糖糖廠、台酒酒廠有著鄉村的古早味。

七家健身房 vs.荒煙蔓草

這兩年,在這個人口僅約5萬的小鎮,連開兩家全聯超市,相距不到500公尺。除了新開出一間間精品咖啡店,還冒出7家健身房,就連全國性的World Gym世界健身,去年也在善化開幕。

不過看似熱鬧的鎮中心,其實佔地不到1平方公里而已。不小心過條馬路,就出現荒煙蔓草的空地,像進入了另一個平行空間。雜草外,再隔5分鐘車程,就是一棟棟高級別墅與大樓,櫛比鱗次,是號稱「台積村」的LM特區。

有400年歷史的台南,就在新、舊空間裡不斷衝突。

「兩、三年前,善化住的還是傳產工人跟農夫,誰會去健身房呀?現在很多做二休二的工程師,健身房需求就很大,」專門負責當地房地產的海伊廣告公司負責人陸宗鎮說。

「像是善化、新市、永康這些離南科近的區塊,賣房子就像賣高麗菜啦!建商根本不用銷控(銷售控制,逐步釋出市場),沒有賣不完這件事,」他說。

有著南科就業人口加持,從附近的善化、新市,到舊台南市區如中西、東區,房價在過去5年成長幾乎都超過20%。

台南房價上漲太過火,就連和南科沒有直接相關的地區,都莫名火熱。

3月13日,一家在歸仁高鐵特區的建案開放預約。建案本體只有地基,連預售屋都沒有,就在附近的飯店做起生意。開放608張號碼牌,但當天現場只收205戶預約,中籤者只要付10萬元,就可以拿到「優先購買證明單」。

內政部稽查後發布新聞稿,指出「業者以抽籤付訂方式營造搶購,不但不利消費者購屋及議價決定,更將嚴重影響交易秩序,非常不當。」

科技新貴與炒房者的雙身分

投資亂象,恐怕只會愈來愈多。

《天下》統計7大都會區5年房價成長率,台南各區平均漲幅25%,是7城之冠。而台南近5年的淨遷入人口,也由負轉正。浩浩蕩蕩的「科技新貴」,是最大推力。

在平日午餐時來到南科旁的Park17商場,每家餐廳不只客滿、都還排隊。而商場裡面的牆上,也都貼著台南各地的建案廣告。

餐桌上,有5位南科的上班族。他們都在南科的一家外商上班,其中4位不是台南人。最大的共通點是:他們都在過去兩年,在台南置產,多買在善化和台南市區自住。

而買最多的「大戶」,陸續在善化買了4戶小坪數的大樓宅,想當包租公。不過,因為價格分別漲到目標獲利率10%、20%,就在去年陸續賣出。

「漲得實在比預期多太多了!價格到了就脫手,不然還要收租客,太麻煩了,」這名大戶工程師告訴《天下》記者。

永慶不動產台南總經理張家驊觀察,推升台南房價的,不只是南科工程師的自住需求,其中也有不少是為了投資。

「許多外地建商來這裡,都是推造鎮型大樓。雖然房型是當地人不會買的小坪數,但是總價比較低、好脫手,投資客一來很容易就賣光,」張家驊說。

嚮往的京都感消褪

「台南房價基期低、又是淺碟型的市場,投資客一來很容易爆掉,」陸宗鎮說,「房價低、利率又低,不借錢買房,實在對不起自己!」

在台南市政府附近已經買了一棟房子的林姓夫妻,近日正準備要簽約第2棟房子。林先生在高雄上班,選擇在台南置產,看上的就是房子大、綠地大,「環境好,房價再怎麼跌,都不會跌太多。」

林太太說,原本的投資都是存股,以金融、半導體股票為主。但後來發現,房價漲幅絕不是股票殖利率追得上的;再加上考慮到未來小孩長大,也要換房。

所以,去年央行降息後,夫妻就開始將原本要再加碼存金融股的錢,轉移到房地產上,準備長期持有。

南科帶來的人口湧進台南,但交通建設還沒趕上人口移入,尖峰時刻,南科附近的五線道都...
南科帶來的人口湧進台南,但交通建設還沒趕上人口移入,尖峰時刻,南科附近的五線道都會大塞車。天下雜誌/提供

的確,台南所有權買賣移轉單位面積去年年增1.5%,平均每棟買賣移轉面積約40坪,皆為六都之最。

然而,人口和房價墊高的速度,顯然已經快於都市建設。所有在南科上班的人都指出,交通愈來愈壅塞。

台南市區往南科,就算是5線道的大馬路,在上、下班時間仍然塞車。一名在市區置產的南科主管級工程師指出,未來打算捨棄開車,考慮買台機車通勤。

「不只是塞車進南科要40分鐘起跳,公共停車位不足,也是很大的問題。有好幾次,因為找不到停車位,就只好買麥當勞的得來速回家吃,」他說。

原本嚮往台南有日本京都的愜意生活,那一瞬間,有點掉漆。

善化區

面積/55.3平方公里

人口/5.1萬人

所得中位數/74.6萬元

每坪均價/17.7萬元

關鍵特色/離南科最近,善化成南科工程師避開擁擠交通的居住地,地貌也因此改變。傳產工業區旁,出現時髦的健身房和精品咖啡店。

※本文由天下雜誌授權報導,未經同意禁止轉載

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