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預售屋將掀逃命潮?自住客這樣做,有機會買到三年前價格

2021-03-16 08:10Smart智富 撰文:林帝佑
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資料來源:pixabay
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牛年房市展望,先蹲後跳!回顧鼠年,房地產市場的節奏明快——低迷、翻揚、打炒房。

2020年,疫情在第1季爆發,許多人期待房價會複製2003年時的SARS模式,即大幅下挫再現低點,便等著危機入市。沒想到,大家都抱持著這種心態,反而在利率低、資金多的狀況下,使得房市大好,投資置產族也紛紛出手。

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第2季末,房地產的買氣開始翻揚,從內政部統計處的資料便可見端倪,2020年上半年,建物買賣移轉棟數為14萬378棟,較2019年同期的14萬3,151棟衰退約2%;不過,下半年的交易量累計達18萬6,211棟,比2019年同期的15萬7,124棟還多了近19%,全年交易量達32萬棟以上,年增幅約9%。

至於價格,大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡分析,2020年,各縣市的房價漲幅有幾個現象:公寓優於大樓、蛋白區優於蛋黃區。

主要的原因是大樓單價較高,反觀公寓價格較親民、室內實際使用坪數較大,加上危老重建風潮帶動,公寓的潛在開發價值被彰顯,故房價成長較顯著。再者,蛋白區的價格亦較蛋黃區親民,許多欲搭上投資置產列車的小資族,受限於預算門檻,因此較青睞低價區,使蛋白區的價格漲幅更勝蛋黃區。

不過,投資置產若想要低門檻,也有人會把目光放在預售市場,因此,大樓的價格,雖然在成屋市場的拉抬力道較弱,但是在部分重劃區的預售案,譬如桃園市青埔特區、桃園市小檜溪重劃區、桃園市龜山A7重劃區,以及新北市土城暫緩重劃區等仍有不錯的表現,日後實價登錄資料揭露,將會看到不小的漲勢。

預售市場燒燙燙,禪悅建設總經理郭惠明觀察,新竹地區甚至還出現排隊搶房的怪象,投資客買紅單、賺價差的炒房手段也被政府盯上。

在房市看似即將失控之際,政府隨即祭出打炒房的相關政策,如「限貸令(全名為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」)」和「實價登錄2.0」。

央行先於2020年12月初修正限貸令,且於隔日正式上路,第3戶住宅貸款最高僅6成,且無寬限期,對多屋族買房影響大。接著,12月底,立法院也通過實價登錄2.0的相關法規,包含《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》等,將預售屋全面納管,且明定紅單禁止轉讓。

展望牛年》新案因成本上揚看漲 舊案應可維持平穩

打炒房的相關規定在2020年底陸續公布後,住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為,這些政策將抑制投資炒作的買盤,牛年房市的上半年將持續受到相關政策的影響,導致投資買盤縮手,而自住買方仍期望撿便宜,故心態偏觀望,所以上半年的買氣、價格都會延續中性盤。但是,下半年整體將迎來復甦,表現穩健,整體交易會與2020年相去不遠。

在價格面,新案部分,受到原物料、人力成本等上揚的影響,預期較2020年走高5%左右,但2020年下半年已有太多投資買盤進駐或是近年推案量大的區塊,可能會出現買賣方僵持,導致價格混亂的情形,譬如台中市、桃園市、新北市等地的重劃區,買方有機會撿到便宜。中古屋的部分,則回歸各地機能跟條件,預估牛年價格維持平穩。

自住客若想進場,郎美囡建議,觀察近幾年,僅有在2016年房地合一稅上路時,房市才出現較為明顯的價量修正,且才短短約2年,到了2018年就反彈,而目前更是沒有什麼讓房價下修的因素。因此,自住客若有需求,只要財務規畫得宜,就可勇敢進場。

不過,自住客千萬不要追高買房,在購屋時,可用2014年、2015年的高點當作天花板,不要成交超過這個價格都算合理。

此外,郭惠明補充,買預售屋打算賺價差脫手的投資客,很多都是靠槓桿操作,甚至也從未想過要交屋,但隨著打炒房的相關政策上路,部分投資客將會碰上資金周轉的問題,牛年應會有「交屋前轉手」的需求。

自住客若遇到即將交屋的預售案尋求脫手,不妨確認實價登錄行情,只要低於目前市場價格就可以考慮買進,不必在意是否為投資客出脫。當然,「購屋之前,還是要跟對方再殺價,若對方真的急於脫手,因為紅單沒有太高的成本,可能有機會買到剛預售時,即2、3年前的價格!」

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