親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。
回聯合新聞網 RSS App 粉絲團 Line 我的收藏 udn family

世芯:不排除實施庫藏股 今年業績仍要成長二成以上 19:22

內政部揭預售屋契約五大陷阱:契約雖經五天審閱,卻還是一知半解

2021-03-05 18:50理財周刊 莊孟翰
預售屋
  • 內政部
  • 保固
  • 定型化契約
  • 建商

有鑑於近年預售屋買賣糾紛頻傳,尤其是去(2020)年排隊炒房更容易導致一些民眾遭誤導高價買房,甚至受到接待中心現場限量銷售之炒作氣氛影響,而買到不盡理想的房子,因此,內政部特別在去年10月21日發布「買房要注意!內政部揭預售屋契約5大陷阱」的新聞稿,提醒購屋者保障自身權益。

依預售屋買賣定型化契約之規定,在簽訂契約之前,消費者都會有五天的審閱期,但契約內容頗多專有名詞,例如「應記載、不得記載事項、交屋日期是依曆日天或工作天計算?何謂不可抗力風險等…」多數民眾第一次接觸,就像翻閱「有字天書」,對內容一知半解或有看沒有懂,五天審閱期大多停留在只知其一、不知其二的模糊狀態。

推薦

以下謹就內政部發布的「買房要注意!內政部揭預售屋契約5大陷阱」新聞稿,再搭配「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定條文以及筆者加註之「其他應注意之關鍵點」,提供購屋參考:

內政部提示

為保障民眾購屋權益,地方政府每年都會查核業者是否符合預售屋買賣定型化契約的規範。內政部特別提醒,預售屋契約中常見缺失有「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」、「驗收」、「保固期限及範圍」及「房地面積誤差及其價款找補」等五大項,若建商提供的契約違反規定,民眾可要求改正,或向主管機關檢舉,以保障自身權益。

壹、交屋前應完成修繕,遲延交屋利息萬分之五

內政部提示

在「通知交屋期限」方面,內政部指出,依內政部定型化契約規定,賣方應於交屋前完成修繕,且賣方延遲利息為日息萬分之五。但過去在查核時,曾發現業者擅自將「交屋前」的修繕義務,變更為「交屋後」的保固責任,及降低賣方遲延交屋利息數額為萬分之二,以減輕自身交屋及違約的責任。

法規依據

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十五點、通知交屋期限:

(一)賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務:

1、賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。

2、賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕。

3、買方繳清所有之應付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手續。

4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。

(二)略

(三)買方應於收到交屋通知日起__日內配合辦理交屋手續,賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時,不在此限。

(四)買方同意於通知之交屋日起三十日後,不論已否遷入,即應負本戶水電費、瓦斯基本費,另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。

其他應注意之關鍵點

1.應於交屋前完成修繕,如係交屋後恐遙遙無期。

2.遲延交屋利息通常都是在交屋時一併結算。

3.最重要的是,不論是開工或完工日期均應以工作天為基準,而非日曆天。

貳、避免紛爭,車位高度應標明

內政部提示

在「房地標示及停車位規格」方面,依規定應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。但查核時發現,業者提供的契約,未列明「停車位高度」,也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」,容易引發相關紛爭。

法規依據

預售屋買賣契約書範本第二條:房地標示及停車位規格

(一)買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第¬_層□平面式□機械式□其他_,依建造執照圖說編號第_號之停車空間計 _位,該停車位□有□無獨立權狀,編號第_號車位_個,其車位規格為長_公尺,寬_公尺,高_公尺。另含車道及其他必要空間,面積共計_平方公尺(_坪)。

(二)前目停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者,應列明停車空間面積占共有部分總面積之比例。

其他應注意之關鍵點

1.停車位應與房地分開計價。

2.應注意是坡道式抑或機械式(升降)車位。

3.停車位應特別注意長寬與位置,避免選購大柱或角落。

4.停車位車道是否與一般住戶的公共空間重疊,而重複分攤公設分攤。

5.預售建案常以小車位或機械式車位做為討價還價籌碼。

參、瓦斯內管應建商付費,交屋保留款應為總價5%

內政部提示

在「驗收」方面,內政部表示,自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用,均應由賣方負擔,且交屋保留款應為房地總價5%。但查核時發現,常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔,或將總價5%的交屋保留款,降低額度為五萬元。

法規依據

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十三點、驗收:

賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。

雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

第一項接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負擔;達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定,除契約另有約定,並於相關銷售文件上特別標明不予配設外,其管線費及相關費用依下列方式處理:

(一)預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管,由賣方負擔。

(二)預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管,由買賣雙方議定之;未議定者,由賣方負擔。

其他應注意之關鍵點

一般預售屋都是將基地範圍內的內管線包含在工程款,至於基地範圍外的外管線,買賣雙方如未議定,仍由賣方負擔。

肆、保固應交屋日起算,結構保固15年

內政部提示

在「保固期限及範圍」方面,內政部指出,房屋的保固期限應是從交屋日起算,結構部分保固十五年,且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,賣方均應負責。但查核時發現,業者擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限,或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」,並限縮於「可歸責於賣方」。

法規依據

預售屋買賣契約書範本第十七條:保固期限及範圍

一、本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分…等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚…等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

二、前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。

預售屋買賣契約書範本第二十四條:不可抗力因素之處理

如因天災、地變、政府法令變更或不可抗力之事由,致本契約房屋不能繼續興建時,雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。

其他應注意之關鍵點

預售屋買賣契約書範本雖規定結構保固十五年,固定建材及設備保固一年,惟亦有建商推出結構保固二十五年,固定建材及設備保固三至五年。

伍、面積誤差不足部分,建商應全部找補

內政部提示

在「房地面積誤差及其價款找補」部分,依規定,土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;超過部分,買方只找補2%為限;誤差若超過3%,不論是超過或不足,買方均得解除契約。但查核時發現,業者將「土地」及「停車位」面積誤差,列為不予找補,或限制須於面積「不足」3%,消費者始得解約。

法規依據

預售屋買賣契約書範本第五條:房地面積誤差及其價款找補

一、略

二、依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之找補,分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積),無息於交屋時結算。

三、前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者,買方得解除契約。

其他應注意之關鍵點

1.應特別注意土地及停車位面積誤差,列為不予找補之約定。

2.應注意買方只找補百分之二為限,以及誤差超過百分之三,買方得解除契約之規定。

內政部提示

若民眾發現與建商簽訂的契約條款,違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,民眾可以依消費者保護法第17條規定,主張無效。同時,建議民眾應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任,訂定對消費者不利的條文,以維護自身權益。

簽約停看聽 善用內政部版契約

內政部最後提醒,民眾簽訂預售屋買賣契約時不宜輕率,一定要詳閱契約內容,並採用內政部版契約,若發現不動產業者提供的內容違反規定,可要求修改契約條款;同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣(市)政府查處。

理財周刊1071期更多精采文章

延伸閱讀

實價登錄2.0拚7月上路 基層扛得住?
購屋糾紛 漏水、賣方貸款未塗銷最常見
台中購屋糾紛居六都之冠 誠信品牌認證讓購屋不踩雷
企業轉售紅單 要全額開發票
實價登錄再修法 真房價何時現形?
預售屋 內政部 保固 定型化契約 建商

理財周刊

理財周刊是一本專業的投資理財雜誌,提供多元的熱門財經議題、產業趨勢報導,協助讀者精準挑選適合的投資標的。
A- A+

相關新聞

囤房稅傷得了多屋族?5個QA一次看懂2021-04-13
Q1六都這項房市數據全創新高 專家:央行助攻2021-04-13
新北標脫6土地總價39億 三重這塊地就賣33.9億2021-04-13
國建擊退遠雄、興富發 每坪171萬標下二重疏洪道土地2021-04-13
桃園買氣旺 首季家戶購屋比居六都之冠2021-04-13
低利率推高房價?張金鶚:稅制有影響不能全怪央行2021-04-13
高人指點防兒敗產用這招 父子同遭判刑2021-04-13
建案公設比法規 兩路修正2021-04-13
公設比修正 房仲:大坪數物件較受影響2021-04-13
住展評論:買老屋卡好?這些地方要注意2021-04-12
新北祭出工業區立體化2.0方案 三大修正呈緊縮2021-04-12
遠東國際會議中心開工動土 打造桃園文化新地標2021-04-12
公設比過高惹議 徐國勇:不合理的公設比會檢討2021-04-12
影/遠東國際會議中心動土 建築結構詩人操刀設計2021-04-12
媚登峰砸5.88億 收購皇家季節酒店台中館2021-04-12
48年透天老宅申請危老 拿40%容積獎勵改建10層樓2021-04-12
媚登峰收購李方台中季節酒店 開價12億成交5.8億2021-04-12
大數據:提打房雙北很敏感 投資客這裡最激動2021-04-12
修法降公設 花敬群:會很有感2021-04-12
危老重建Q1受理125件 中市最多2021-04-12
危老重建 搶搭8%獎勵末班車2021-04-12
危老都更 排除適用房地合一2.02021-04-12
營建署:審慎處理新北銀新未來城變更案 4月底將開會2021-04-11
內政部卡關? 新北「銀新未來城」招商期程延宕2021-04-11
房地合一稅2.0 立院三讀通過2021-04-10
屋主持有二到五年 可望讓利2021-04-10
打炒房下個戰場…修訂囤房稅2021-04-10
房地合一稅2.0將上路 投資客買盤恐縮手2021-04-09
雷虎科技在桃園與美國AE品牌共同舉辦國際遙控車競技2021-04-09
房地合一2.0將上路,逃命波來了?專家:房市量縮、價難跌!2021-04-09
搶搭投資客逃命潮 房仲:買房議價好時機2021-04-09
華視延攬陳雅琳任新聞台長 拚52台內容與收視2021-04-09
【專家之眼】彭淮南需為房地產飆漲負責嗎?2021-04-09
台南安平電梯透天 自備2千萬才能看2021-04-09
合法裝修變違法?這種最常見2021-04-09
住展評論:靠社宅救內湖交通 聰明人別講傻話啊!2021-04-09
房地合一2.0將引爆逃命潮 專家:房市回歸自用2021-04-09
立院通過房地合一2.0版 賴正鎰:房地產業最失望的一天2021-04-09
房地合一2.0通過 賴正鎰:房地產業最失望的一天2021-04-09
房地合一2.0三讀通過 7大修正重點一次看2021-04-09

熱門文章

建案公設比法規 兩路修正2021-04-13
Q1六都這項房市數據全創新高 專家:央行助攻2021-04-13
高人指點防兒敗產用這招 父子同遭判刑2021-04-13
公設比修正 房仲:大坪數物件較受影響2021-04-13
囤房稅傷得了多屋族?5個QA一次看懂2021-04-13
豪宅大樓越蓋越小 台中百坪豪墅交易增3倍2021-04-13
國建擊退遠雄、興富發 每坪171萬標下二重疏洪道土地2021-04-13

會員專屬

新聞解析
新聞解析
新聞解析
新聞解析
新聞解析
新聞解析
新聞解析
新聞解析

關注更多

留言

Top

完成

成功收藏,前往會員中心查看!