親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。
回聯合新聞網 RSS App 粉絲團 Line 我的收藏 udn family

新聞解析/美股因恒大危機大跌 反應過度?非理性避險? 13:08

郭明錤估iPhone指紋辨識後年回歸 2024年首推折疊機 13:23

內政部揭預售屋契約五大陷阱:契約雖經五天審閱,卻還是一知半解

2021-03-05 18:50理財周刊 莊孟翰
預售屋
  • 內政部
  • 保固
  • 定型化契約
  • 建商

有鑑於近年預售屋買賣糾紛頻傳,尤其是去(2020)年排隊炒房更容易導致一些民眾遭誤導高價買房,甚至受到接待中心現場限量銷售之炒作氣氛影響,而買到不盡理想的房子,因此,內政部特別在去年10月21日發布「買房要注意!內政部揭預售屋契約5大陷阱」的新聞稿,提醒購屋者保障自身權益。

依預售屋買賣定型化契約之規定,在簽訂契約之前,消費者都會有五天的審閱期,但契約內容頗多專有名詞,例如「應記載、不得記載事項、交屋日期是依曆日天或工作天計算?何謂不可抗力風險等…」多數民眾第一次接觸,就像翻閱「有字天書」,對內容一知半解或有看沒有懂,五天審閱期大多停留在只知其一、不知其二的模糊狀態。

推薦

以下謹就內政部發布的「買房要注意!內政部揭預售屋契約5大陷阱」新聞稿,再搭配「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定條文以及筆者加註之「其他應注意之關鍵點」,提供購屋參考:

內政部提示

為保障民眾購屋權益,地方政府每年都會查核業者是否符合預售屋買賣定型化契約的規範。內政部特別提醒,預售屋契約中常見缺失有「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」、「驗收」、「保固期限及範圍」及「房地面積誤差及其價款找補」等五大項,若建商提供的契約違反規定,民眾可要求改正,或向主管機關檢舉,以保障自身權益。

壹、交屋前應完成修繕,遲延交屋利息萬分之五

內政部提示

在「通知交屋期限」方面,內政部指出,依內政部定型化契約規定,賣方應於交屋前完成修繕,且賣方延遲利息為日息萬分之五。但過去在查核時,曾發現業者擅自將「交屋前」的修繕義務,變更為「交屋後」的保固責任,及降低賣方遲延交屋利息數額為萬分之二,以減輕自身交屋及違約的責任。

法規依據

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十五點、通知交屋期限:

(一)賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務:

1、賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。

2、賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕。

3、買方繳清所有之應付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手續。

4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。

(二)略

(三)買方應於收到交屋通知日起__日內配合辦理交屋手續,賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時,不在此限。

(四)買方同意於通知之交屋日起三十日後,不論已否遷入,即應負本戶水電費、瓦斯基本費,另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。

其他應注意之關鍵點

1.應於交屋前完成修繕,如係交屋後恐遙遙無期。

2.遲延交屋利息通常都是在交屋時一併結算。

3.最重要的是,不論是開工或完工日期均應以工作天為基準,而非日曆天。

貳、避免紛爭,車位高度應標明

內政部提示

在「房地標示及停車位規格」方面,依規定應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。但查核時發現,業者提供的契約,未列明「停車位高度」,也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」,容易引發相關紛爭。

法規依據

預售屋買賣契約書範本第二條:房地標示及停車位規格

(一)買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第¬_層□平面式□機械式□其他_,依建造執照圖說編號第_號之停車空間計 _位,該停車位□有□無獨立權狀,編號第_號車位_個,其車位規格為長_公尺,寬_公尺,高_公尺。另含車道及其他必要空間,面積共計_平方公尺(_坪)。

(二)前目停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者,應列明停車空間面積占共有部分總面積之比例。

其他應注意之關鍵點

1.停車位應與房地分開計價。

2.應注意是坡道式抑或機械式(升降)車位。

3.停車位應特別注意長寬與位置,避免選購大柱或角落。

4.停車位車道是否與一般住戶的公共空間重疊,而重複分攤公設分攤。

5.預售建案常以小車位或機械式車位做為討價還價籌碼。

參、瓦斯內管應建商付費,交屋保留款應為總價5%

內政部提示

在「驗收」方面,內政部表示,自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用,均應由賣方負擔,且交屋保留款應為房地總價5%。但查核時發現,常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔,或將總價5%的交屋保留款,降低額度為五萬元。

法規依據

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十三點、驗收:

賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。

雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

第一項接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負擔;達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定,除契約另有約定,並於相關銷售文件上特別標明不予配設外,其管線費及相關費用依下列方式處理:

(一)預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管,由賣方負擔。

(二)預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管,由買賣雙方議定之;未議定者,由賣方負擔。

其他應注意之關鍵點

一般預售屋都是將基地範圍內的內管線包含在工程款,至於基地範圍外的外管線,買賣雙方如未議定,仍由賣方負擔。

肆、保固應交屋日起算,結構保固15年

內政部提示

在「保固期限及範圍」方面,內政部指出,房屋的保固期限應是從交屋日起算,結構部分保固十五年,且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,賣方均應負責。但查核時發現,業者擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限,或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」,並限縮於「可歸責於賣方」。

法規依據

預售屋買賣契約書範本第十七條:保固期限及範圍

一、本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分…等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚…等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

二、前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。

預售屋買賣契約書範本第二十四條:不可抗力因素之處理

如因天災、地變、政府法令變更或不可抗力之事由,致本契約房屋不能繼續興建時,雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。

其他應注意之關鍵點

預售屋買賣契約書範本雖規定結構保固十五年,固定建材及設備保固一年,惟亦有建商推出結構保固二十五年,固定建材及設備保固三至五年。

伍、面積誤差不足部分,建商應全部找補

內政部提示

在「房地面積誤差及其價款找補」部分,依規定,土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;超過部分,買方只找補2%為限;誤差若超過3%,不論是超過或不足,買方均得解除契約。但查核時發現,業者將「土地」及「停車位」面積誤差,列為不予找補,或限制須於面積「不足」3%,消費者始得解約。

法規依據

預售屋買賣契約書範本第五條:房地面積誤差及其價款找補

一、略

二、依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之找補,分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積),無息於交屋時結算。

三、前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者,買方得解除契約。

其他應注意之關鍵點

1.應特別注意土地及停車位面積誤差,列為不予找補之約定。

2.應注意買方只找補百分之二為限,以及誤差超過百分之三,買方得解除契約之規定。

內政部提示

若民眾發現與建商簽訂的契約條款,違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,民眾可以依消費者保護法第17條規定,主張無效。同時,建議民眾應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任,訂定對消費者不利的條文,以維護自身權益。

簽約停看聽 善用內政部版契約

內政部最後提醒,民眾簽訂預售屋買賣契約時不宜輕率,一定要詳閱契約內容,並採用內政部版契約,若發現不動產業者提供的內容違反規定,可要求修改契約條款;同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣(市)政府查處。

理財周刊1071期更多精采文章

延伸閱讀

實價登錄2.0拚7月上路 基層扛得住?
購屋糾紛 漏水、賣方貸款未塗銷最常見
台中購屋糾紛居六都之冠 誠信品牌認證讓購屋不踩雷
企業轉售紅單 要全額開發票
實價登錄再修法 真房價何時現形?
預售屋 內政部 保固 定型化契約 建商

理財周刊

理財周刊是一本專業的投資理財雜誌,提供多元的熱門財經議題、產業趨勢報導,協助讀者精準挑選適合的投資標的。
A- A+

相關新聞

六都人口遷入 桃園正成長2021-09-21
11件社宅流標 吳澤成:設計未周延、預算不符物價2021-09-21
擔心自己老宅是海砂屋? 新北市府推免費鑑定2021-09-21
人口淨流入比例 台中市西屯區居冠2021-09-21
全國新建待售餘屋 新北、台中、桃園最多2021-09-21
青埔特區 928檔主戰場2021-09-21
總太台中兩案 總銷百億2021-09-20
預售屋紅單變紅包 內政部:同屬違法轉售最高罰百萬2021-09-20
一夜致富...地主搏翻身2021-09-20
銀行看房價...易漲難跌2021-09-20
房市928檔期 開出新高價2021-09-20
高鐵延伸房市熱!台灣房屋屏東、宜蘭雙展店2021-09-19
疫後辦公室 三個改變2021-09-19
北市商辦吹漲風 熱區外溢2021-09-19
台中重劃區 房市一級戰場2021-09-18
桃園 蘆竹龜山潛力大2021-09-18
高雄 楠梓掀起搶地潮2021-09-18
中秋連假首日晴朗悶熱 山區午後局部大雷雨2021-09-18
房市928檔 北北桃買氣強強滾2021-09-18
房市928檔火 推案6,000億2021-09-18
預售屋新制 業者:輔導期太短2021-09-18
預售屋大稽查 六成違規2021-09-18
台灣其實並不缺房 為何房價還是一直漲?2021-09-18
沒房比較難結婚、年紀大租屋越來越困難..買不起房還要被嘲諷!十大租屋族心酸2021-09-18
營建成本續漲 不檢討社宅政策才是「短視近利」2021-09-17
預售屋擴大聯合稽查 內政部:64%建案違規2021-09-17
還在炒房?預售屋新制首度稽查 6成建案違規2021-09-17
19縣市預售屋大稽查 六成建案違規將嚴處2021-09-17
建商衝了!全台928檔期推案5700億 創5年新高2021-09-17
建商趕進度 928檔期案量直逼6千億創5年新高2021-09-17
炒房風吹到嘉義!投資客買半年漲五成脫手2021-09-17
房屋移轉北、桃降溫 專家:疫情趨緩房市可望軟著陸2021-09-17
台南、高雄房市起風了 專家:南二都有三共同點2021-09-17
政府加速老屋重建 專家:當心市容破碎化2021-09-17
房市南熱北溫 三因素2021-09-17
雙北危老推案量 超車都更2021-09-17
塭仔圳市地重劃 區內六成工廠已自動搬遷2021-09-17
塭仔圳重劃 房價衝5字頭2021-09-17
台中928檔爆量700億元 比去年大增45%2021-09-17
疫情衝擊熱門商圈 捷運人流慘掉八成2021-09-16

熱門文章

好嚇人!台中市北屯區預售屋、中古屋每坪價差近10萬2021-09-20
青埔特區 928檔主戰場2021-09-21
六都人口遷入 桃園正成長2021-09-21
總太台中兩案 總銷百億2021-09-20

會員專屬

新聞解析
新聞解析
新聞解析
新聞解析
新聞解析
新聞解析
新聞解析
新聞解析

關注更多

留言

Top

完成

成功收藏,前往會員中心查看!