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京華城旁公寓「長大樹」 專家揭點金夢碎故事

2021-01-29 12:16經濟日報 記者游智文/即時報導
華城
  • 唐榮
  • 大樹

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

工業區變更為商業區,在房地產市場,被喻為最神奇的點金術,比都更還厲害,但也有失敗案例。北市八德路四段就有一椿,一排老公寓,雖然順利變更了,但反而讓屋主陷入困境,長期空置,有房子頂樓甚至長出大樹。

這排四層樓老公寓,就在已拆除的京華城旁,正對中崙高中。

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瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,當地後方為市民大道,早期為台鐵軌道,沿線多為工業區,這排公寓本來也是工業區,一旁則是唐榮鐵工廠。

1987年,威京集團買下占地約8000坪的唐榮鐵工廠,隨後向台北市政府申請變更土地,從工業區轉為商業區,打算投資興建百貨公司,也就是京華城,一旁住家搭順風車,一起變更為商業區。

1991年,台北市都市計畫委員會同意整區變更,並決議由威京公司司負責全區整體開發,並要求配合土地使用變更回饋原則,提供後來為偶戲館公園廣場等公共設施。京華城一度打算整合這些公寓一起開發,但整合未果,京華就自己先行開發。

黃舒衛表示,這排建物屋齡約40年,多為4層樓建築,都市計畫又是一般市場理解的容積率560%的第三種商業區,照說都更價值頗高,應該很多人想整合,整合也應該很容易,但其實問題一大堆。

一開始,市府同意變更的原則是,必須整體開發,京華城自己先上車,剩下的公寓就被卡住,後來雖然在屋主爭取之下,市府在2014年公告的都市計畫改為「得分兩區開發」,斷開與京華城整體開發的鎖鏈,但碰到另一問題。

這些基地在當初全區變更時,承諾作為公共服務空間、國際購物中心、國際觀光旅館、辦公大樓、文化休閒設施、停車場共六種用途,不准蓋成住宅,這項限定,讓重建之路困難重重。

黃舒衛表示,這排公寓十年前辦理過信託,也送過都市更新單元劃定,但最終因為開發價值與管制有極大落差而沒有成案,若限制沒有解除,預料開發之途仍是漫漫長路。

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