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70歲以上貸款買房增三成 原來老人這樣算

2021-01-18 10:45經濟日報 記者游智文/即時報導
降息
  • 贈與稅
  • 房市

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

依據聯徵中心全國各年齡層房貸數據,2020年前三季跟2019年同期相比,全國各年齡層的房貸件數年增幅都超過12%,其中貸款人年齡超過70歲的房貸件數年增幅高達30.5%,從361件,增加到471件,增幅排名第一。

大家房屋企研室專案副理郎美囡分析,高齡申請房貸並不容易,通常需要有力的財力資產證明,並提供連帶保證人。年過70歲還向銀行貸款購屋,主因有三。

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一是自住換屋需求,通常是大換小,賣了大房子,雖然可以不用貸款就可另外買屋,但現在利息低,寧可向銀行貸款,把現金留身邊花用或投資,也點類似用舊房子「以房養老」概念。

二是節稅考量。名下有不動產的老年人,除了希望將部分資產變現外,也會規畫百年後資產如何移轉下一代,直接將房子贈予給子女,再由子女出售,或變現給予現金都有贈與稅、土增稅等問題。若賣房之後,買一間條件較佳,子女也會住的房子,未來子女直接繼承居住,不用轉售,相對省稅,也較能保障長輩權益。

第三,去年央行大幅降息1碼,且房市前景看好,不僅青壯年購屋意願提升,不少高齡者也思考布局或轉換資產。雖然70歲以上已屬高齡,多數民眾認為已不適合再做大幅度的資產變動,不過美國新任總統拜登年齡高達78歲,以目前醫學發達程度,高齡依然能保有良好的健康狀態。

資料來源/住商不動產
資料來源/住商不動產
綜觀各年齡層貸款統計資料,2019年及2020年房貸大宗皆為30~39歲,該年齡層平均貸款利率也最低,占比第二高是40~49歲,連續兩年都占30%以上。統計30~49歲的貸款人,占全體60%以上,顯示這個年齡區間是購屋主力。

統計資料同時顯示,去年首季央行降息1碼,各年齡層的平均貸款利率跟前年相比降低0.17~0.19個百分點。

郎美囡分析,30~39歲是目前成家的主要年齡層,也是首購、自用的主力買盤,在房貸利率方面,考慮平均餘命及貸款年限,年紀越輕、風險越低,因此年齡層較低通常房貸利率也較低。

至於平均貸款成數的高低除了與年紀有關外,大齡及高齡通常累積較充足的資金或資產,故未必需要高成數的貸款,去年利率有感下降,推升高資產族群的置產意願,讓大齡及高齡的房貸件數增加。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出,央行在去年12月祭出選擇性信用管制措施,針對自然人第三戶以上貸款有六成限制,原意為壓制投資性買方,但實務上銀行基於風險控管,無論第幾戶貸款成數皆出現下修趨勢,購屋人在簽約前務必確認可貸條件及資金水位,避免因成數落差而面臨資金不足的困境。

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