70歲以上貸款買房增三成 原來老人這樣算

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依據聯徵中心全國各年齡層房貸數據，2020年前三季跟2019年同期相比，全國各年齡層的房貸件數年增幅都超過12%，其中貸款人年齡超過70歲的房貸件數年增幅高達30.5%，從361件，增加到471件，增幅排名第一。

大家房屋企研室專案副理郎美囡分析，高齡申請房貸並不容易，通常需要有力的財力資產證明，並提供連帶保證人。年過70歲還向銀行貸款購屋，主因有三。

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一是自住換屋需求，通常是大換小，賣了大房子，雖然可以不用貸款就可另外買屋，但現在利息低，寧可向銀行貸款，把現金留身邊花用或投資，也點類似用舊房子「以房養老」概念。

二是節稅考量。名下有不動產的老年人，除了希望將部分資產變現外，也會規畫百年後資產如何移轉下一代，直接將房子贈予給子女，再由子女出售，或變現給予現金都有贈與稅、土增稅等問題。若賣房之後，買一間條件較佳，子女也會住的房子，未來子女直接繼承居住，不用轉售，相對省稅，也較能保障長輩權益。

第三，去年央行大幅降息1碼，且房市前景看好，不僅青壯年購屋意願提升，不少高齡者也思考布局或轉換資產。雖然70歲以上已屬高齡，多數民眾認為已不適合再做大幅度的資產變動，不過美國新任總統拜登年齡高達78歲，以目前醫學發達程度，高齡依然能保有良好的健康狀態。

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綜觀各年齡層貸款統計資料，2019年及2020年房貸大宗皆為30~39歲，該年齡層平均貸款利率也最低，占比第二高是40~49歲，連續兩年都占30%以上。統計30~49歲的貸款人，占全體60%以上，顯示這個年齡區間是購屋主力。

統計資料同時顯示，去年首季央行降息1碼，各年齡層的平均貸款利率跟前年相比降低0.17~0.19個百分點。

郎美囡分析，30~39歲是目前成家的主要年齡層，也是首購、自用的主力買盤，在房貸利率方面，考慮平均餘命及貸款年限，年紀越輕、風險越低，因此年齡層較低通常房貸利率也較低。

至於平均貸款成數的高低除了與年紀有關外，大齡及高齡通常累積較充足的資金或資產，故未必需要高成數的貸款，去年利率有感下降，推升高資產族群的置產意願，讓大齡及高齡的房貸件數增加。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出，央行在去年12月祭出選擇性信用管制措施，針對自然人第三戶以上貸款有六成限制，原意為壓制投資性買方，但實務上銀行基於風險控管，無論第幾戶貸款成數皆出現下修趨勢，購屋人在簽約前務必確認可貸條件及資金水位，避免因成數落差而面臨資金不足的困境。

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