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住展評論:待售戶居高不下?餘屋限貸促銷售

2021-01-15 16:18經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
房價所得比
  • 建商
  • 內政部
  • 新成屋
  • 頭痛

根據內政部營建署2020年底公布的最新資料,2019年第四季,台灣屋齡五年內的新建餘屋高達78,443戶,數量為七年前(2013年第四季)的2.8倍,且其中有74%都集中在六都。

數量如此多,主要當然是因為建商每年釋出的新成屋節節攀升,餘下了不少尚未銷售掉的房屋。然而,這些未去化的餘屋,在去年底央行祭出選擇性信用管制之前,並不一定是最令建商頭痛的燙手山芋,反倒可以成為業者的財務槓桿。

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在過去,業者蓋出大量體房屋,若遇到房屋賣不完的狀況,仍然可以透過抵押設定,向銀行借貸,來換取現金周轉,再次投入新一波建設。於是,就算市場上的待售戶數仍然不少,新成屋還是會不斷在市場上釋出。

不過,即使新屋不斷供給,餘屋一批換過一批,民眾也不一定有能力負擔當前房價。住展房屋網觀察內政部營建署最新公布的2019年第三季房價負擔能力指標,全國的房價所得比為9.19,也就是,對於全國中位數收入的家戶來說,需要不吃不喝九年,才能買到一戶中位數價位的住宅。

前面提到,新建餘屋約有四分之三集中在六都,然而六都也是房價所得比偏高的區域:在新北市、台北市、台中市的中位數收入家戶,分別需要不吃不喝12年、15年、9年,才能買到中位數價位的房子,因此整體而言,餘屋去化十分不容易。

年底央行祭出的選擇性信用管制,限縮了業者的餘屋貸款成數,讓業者難以再透過抵押餘屋,以案養案。雖然有相關討論指出,這樣的政策,打到的仍然只是口袋不深的中小型建商,對於資金豐沛、能另尋他途融資的建商而言,可能沒有太大影響。但市場上的餘屋數確實可能會有不小變化。

由於內政部營建署所釋出的最新新建餘屋資料為2019年第四季,距央行祭出選擇性信用管制的時期,還有一年之差,並未能馬上反映出效果。但住展房屋網認為,即使影響價量的因素很多,但央行此番動作,預計還是會多少使業者更積極銷售,也增加了民眾的議價籌碼,並進一步可能促使未來公布的新建餘屋量,不再如往年那麼高。

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