住展評論：待售戶居高不下？餘屋限貸促銷售

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根據內政部營建署2020年底公布的最新資料，2019年第四季，台灣屋齡五年內的新建餘屋高達78,443戶，數量為七年前（2013年第四季）的2.8倍，且其中有74%都集中在六都。

數量如此多，主要當然是因為建商每年釋出的新成屋節節攀升，餘下了不少尚未銷售掉的房屋。然而，這些未去化的餘屋，在去年底央行祭出選擇性信用管制之前，並不一定是最令建商頭痛的燙手山芋，反倒可以成為業者的財務槓桿。

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在過去，業者蓋出大量體房屋，若遇到房屋賣不完的狀況，仍然可以透過抵押設定，向銀行借貸，來換取現金周轉，再次投入新一波建設。於是，就算市場上的待售戶數仍然不少，新成屋還是會不斷在市場上釋出。

不過，即使新屋不斷供給，餘屋一批換過一批，民眾也不一定有能力負擔當前房價。住展房屋網觀察內政部營建署最新公布的2019年第三季房價負擔能力指標，全國的房價所得比為9.19，也就是，對於全國中位數收入的家戶來說，需要不吃不喝九年，才能買到一戶中位數價位的住宅。

前面提到，新建餘屋約有四分之三集中在六都，然而六都也是房價所得比偏高的區域：在新北市、台北市、台中市的中位數收入家戶，分別需要不吃不喝12年、15年、9年，才能買到中位數價位的房子，因此整體而言，餘屋去化十分不容易。

年底央行祭出的選擇性信用管制，限縮了業者的餘屋貸款成數，讓業者難以再透過抵押餘屋，以案養案。雖然有相關討論指出，這樣的政策，打到的仍然只是口袋不深的中小型建商，對於資金豐沛、能另尋他途融資的建商而言，可能沒有太大影響。但市場上的餘屋數確實可能會有不小變化。

由於內政部營建署所釋出的最新新建餘屋資料為2019年第四季，距央行祭出選擇性信用管制的時期，還有一年之差，並未能馬上反映出效果。但住展房屋網認為，即使影響價量的因素很多，但央行此番動作，預計還是會多少使業者更積極銷售，也增加了民眾的議價籌碼，並進一步可能促使未來公布的新建餘屋量，不再如往年那麼高。

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