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燈號、溫度計、風向球 房市指標看誰的?

2020-12-09 16:57經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
房市
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房市是否過熱,誰說了算?近日房市熱絡,各部會對於是否過熱、政府是否該祭出管制手段說法莫衷一是,部分原因,或許和政府對於房市風向的曖昧,並未有明確判定標準有關。

對於這點,國發會主委龔明鑫在上月底,於立法院經濟委員會表示,未來將由內政部主責編定房地產景氣指標,每季發布、並呈現區域房產景況。

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政府一直以來,訂定過各類房市相關指標,例如內政部就曾於民國88年委託學者編製「房地產景氣動向季報」,但在100年因外界異議而停辦。而地方政府方面,自107年開始,台北市地政局也發布「台北市房市指標溫度計」,協助民眾掌握房市動向。

住展房屋網觀察,台北市房市指標溫度計報告中,106年Q4(首次發布)至109年Q2,各季的「五年均值」走勢圖中,供給是平穩下降、需求走勢穩定、價格在高點逐步穩定升高、交易量穩定上升、而負擔面向則雖高、卻緩步下降;整體大致與105年房地合一稅上路後,近年房市緩步回溫的狀況相符。

台北市房市指標溫度計各構面的資料組成,來自政府相關單位的數據蒐集及統計,擁有高度公信力,也大致反映市況。不過較為可惜的是公布的指標已落後兩季,且其中並無直接的市場調查資料,例如是以新增家戶數、登記結婚對數、家戶購屋比等資料,計算、反映出「需求面」分數。

當然,各種指標的目的不同,就會採用不同的組成資料,也就會反映出不同的事實,能以此做出的解釋也不一樣。因此,以前面提到的「需求面」為例,房市指標溫度計缺少市況資料,雖相對難以反映真實市況,但還是能以資料與事實的關聯性,推算出「需求面」的數據(例如透過「登記結婚對數」反映「自住需求」)。只是,在數據解釋上,就會有所限制;此外,公布時間的推遲,指標也僅供回顧檢視半年前市況。

相對地,住展每月更新的「住展風向球」,由於統計資料均源於實地市場調查,且每月更新,因此便比較直接地反映了市況。以「供給」為例,「住展風向球」的預售、成屋推案數據,均計算自實際市調資料庫;而與「需求」較相關的「來客組數」、「成交組數」等,也是實地調查所得。

因此,「住展風向球」相較於其他指標,能夠提供較即時的北台灣新建案市場概況。不過,「住展風向球」僅能反映新建案市場,無法看到中古屋市場概況,不同於「台北市房市指標溫度計」以中古市場為主,二者各有勝場,民眾可搭配作參考。

住展房屋網強調,各指標無論來自公家機關、還是民間市調機構,都會經過專家充分研商討論,只有目的、資料組成、反映之事實的差別,而無對錯好壞。民眾可以期待未來中央推出房地產景氣指標後,對於判定房市是否過熱的助益,但因近年來房市瞬息萬變,若中央未來公布的數據落後時間長達二季以上,仍難以呈現房市當下現況。

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