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零元買房陷阱!他用二個慘痛案例揭露「免頭期款」買房話術,當心一時腦熱造成這四種慘況!

2020-11-26 09:33專欄作家 喬王的投資理財筆記
買房
  • 銀行
  • 房貸
  • 投資理財
  • 家電

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

「喬王,聽說有零元購屋的方法,這是真的嗎?」

每次聽到讀者這麼問,我就忍不住想要翻一下白眼...

推薦

(別誤會,我不是對讀者翻,而是對不正規的房產教學機構大翻特翻...)

先說一下這篇的結論:

1. 零元買房,並不代表「買房不用錢」,而是透過「貸款操作」省去頭期款。

2. 即使是正規管道的操作,仍要小心貸款的財務壓力,而不正規管道的操作,則可能面臨法律風險。

3. 零元購屋通常需再搭配房屋出租,用租金繳納貸款,若其中一個環節破功,就可能面臨巨大的財務壓力,不可不慎!

如果你想要一窺零元購屋的面紗,甚至你已經在思考要怎麼使用的話,請務必先看完這篇再做決定囉!

一、正規管道有哪些?

貸款操作的正規管道,說穿了其實就是搭配以下各種方式貸款。

由於這些貸款的利率通常比較高,或者期限比較短,所以需要注意是否能夠負擔得起。

• 原屋融資:

先將手中既有的房子拿去銀行增貸,再將增貸到的資金拿來支付目前房子的頭期款。

• 信用貸款:

不需提供房子當擔保品,即可申請消費性信用貸款,但須注意個人信用貸款有月收入22倍的限制,而且年限較短(最多7年),所以月付金通常高出許多。

• 購屋後再轉增貸:

先買進遠低於銀行估價的便宜房子,運用時間差的方式,等到過了半年或一年以上,再把房子轉到其他銀行申請轉增貸,把原本的頭期款拿回來。

• 二胎房貸:

把已經持有貸款的房子,拿去向銀行申請二順位抵押。

• 副(擔保)貸款:

申請購屋房貸時,針對「超過房貸成數的部分」申請貸款,可以提高貸款成數,也就是大家常講的8+1貸款,或者超成數貸款。

很多人會誤以為這是「信貸」,但其實它仍算是有擔保的貸款。

• 建商貸款:

購買預售屋時,部分建商願意提供買方貸款,有可能需要利息,也可能不需利息,但要注意年限較短,導致月付金可能較高。

二、不正規管道有哪些?

除了貸款操作之外,有些人會走非正規管道,包括了AB約、購屋送家電裝潢等假合約。

因為這些是走不合法的管道,可能面臨偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名,所以強烈建議各位讀者不要以身試法。

• AB合約:

將合約分為兩種合約,一份是真實的價格,讓雙方可以留底。

但另一份則是故意報高價格的偽造合約,目的是為了向銀行申請更高的貸款,並且在實價登錄上墊高價格,方便未來轉手時可以用高價賣出。

• 購屋送家電與裝潢:

透過購屋送家電、裝潢,把購屋的總價灌水並墊高,但買賣合約只有一份 (有些會再另外簽一份裝潢用的私約),所以算是AB合約的進化版。

這個方法看似聰明,但2020/7/1實價登錄新制上路後,要求將交易細節更具體說明。譬如:仲介費,裝潢費,或內含家具、家電等都要載明清楚,而且責任歸屬仍在買賣雙方。

如果資訊不清,可能受罰6千~3萬;如果申報價格不實,可能受罰3~15萬。

所以,對於內政部來說,這種方法一樣視同實價登錄造價案例。

三、有哪些要注意的風險?

撇除不合法的零元購屋方法,正規管道有什麼風險要注意呢?

我認為至少有以下4點:

1. 租金無法完全支付貸款

零元購屋的運作模式,主要是透過租金來養房子,所以房租必須能夠支付大部分甚至是全部房貸。

萬一房子出租不順利,或者租金太低,你就有可能繳不出高額的貸款。

2. 本身無力購買,賠償違約金

在業者的慫恿下,很多人會高估自己的能力,或者根本無力購買卻被牽著鼻子走。

等到發現無法履約時,還要支付賣方違約金及仲介服務費。

3. 房子不好賣,找不到下一手

零元買房通常都是投機操作,如果房價上漲,就能順利賺到租金又賺到資本利得。

相反地,萬一房價走跌而賣不出去,又無法負擔長期的貸款,就有可能造成巨大的財務壓力。

4. 利率回升導致利息增加

這幾年房貸利率很低,所以多數人都能負擔得起全額貸款的月付金。

但利率不可能永遠在低檔,一旦房貸利率走升,這種高槓桿的操作模式很容易破功。

四、零元購屋集團是怎麼操作?

那麼...坊間某集團鼓吹的「零元買房」到底是怎麼操作的呢?所謂的受害者又是怎麼產生的呢?

他們大部分會鼓吹買方用原本的自有房產去「增貸」來付頭期款,有些人被灌迷湯後,一個月內買了好幾間,結果銀行核貸成數不足,又變相轉鼓吹用高利率的信貸來提高自備金。

萬一買方不同意或拿不出足額頭期款,就會面臨違約以及無法取回定金的困境。

桃園市政府消費者保護室在2020/10就分享了兩個血淋淋的案例,值得大家參考:

案例1:

A女士申訴,其經朋友介紹到仲介公司,原打算將3房2廳的房屋出售換2房的房屋,以多出的餘款作為未來養老費用,卻被推銷0元購屋法。

隨即前往看屋,並於當日簽約購買2間房屋。

嗣後因年齡關係(65歲)銀行不同意貸款致無法履約,仲介表示須給付賣方違約金及支付仲介服務費等。

案例2:

B女士申訴從網路看到○房產集團0元購屋廣告,因好奇參加109年6月21日說明會,會後立刻被招攬入會。

當天安排6月27日個別約談,談完立刻安排帶看房屋。

當天又立刻被隔離單獨談價錢,隨即簽約購買3間房屋。

價格分別為新臺幣(下同)690、625、598萬元(合計1,913萬元),並於7月1日匯款簽約金每屋20萬元,共60萬元。

7月22日集團安排銀行貸款預估約2,170萬元,此時才發現沒能力購買,但仲介表示若不購買需付違約金…。

五、結論

1. 零元買房,並不代表「買房不用錢」, 而是透過「貸款操作」省去頭期款,貸款操作的正規管道包括了:原屋融資、信用貸款、二胎貸款、購屋後再轉增貸、副擔保貸款、建商貸款等方式。

2. 即使是正規管道的操作,仍要小心貸款的財務壓力(如:本身無力購買、房子賣不掉、利率回升導致利息增加等),而不正規管道的操作,則可能會面臨法律風險。

3. 零元購屋通常需再搭配房屋出租,用租金繳納貸款,若其中一個環節破功(如:出租不順利、租金太低等),就可能面臨巨大的財務壓力,不可不慎!

購屋看完以上各種零元買房的操作手法以及風險後,你還想要零元購屋嗎?

建議你在購屋之前,務必審慎評估自身財務狀況囉!

PS: 看完這篇後,也強烈推薦你看另一篇 買房貸款成數不足,定金會被沒收?只要做到這3點,不怕賠違約金!,避免買房簽約吃大虧!

如果你有任何想法,也歡迎在部落格或FB留言給我囉!

參考資訊:

零元購屋好誘人!出手前你不可不知的3大風險

「0元購屋」好誘人 小心投資不成慘賠違約金

本文獲授權轉載自喬王的投資理財筆記,非經同意不得轉載,原文請點此

作者喬王長期關注房地產/美股ETF/生活理財等領域,目前身兼金融業PM/部落客/包租公/網路媒體專欄作家/Hahow好學校平台講師,立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。

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