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你的房子虛不虛 公設比藏「魔王」…

2020-11-22 04:08聯合報 本報記者何醒邦
建商
  • 預售屋
  • 內政部

今年房市升溫,又有不少民眾質疑買房坪數被灌水,立委高嘉瑜、內政部長徐國勇最近在立院舌戰「實坪制」,讓建案「公設比」過高問題,再受關注。

公設比持續升高,確實是明顯趨勢。據住展雜誌調查,今年雙北新建案平均公設比同創新高,台北市更直接突破百分之三十五的「魔王關卡」,因購屋族對公設的容忍值約是百分之三十至三十五,多數建案會把公設比設在百分之三十五這臨界點之下,但建商毫不手軟,憑著房市復甦,與社會期待走上相反道路。

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其實「公設比」是業界慣用的售屋用語,並無法規規範。在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中,建物權狀上,就是登記主建物、附屬建物(陽台)、及共用部分。

一般認知,公設比就是「共用部分(扣除車位面積)除以建物總坪數(共有部分+主建物+附屬建物)」。譬如一間總權狀坪數三十坪房子,共有部分若十坪,公設比就是百分之三十三點三。那為什麼公設比,有的是百分之二十八、或百分之三十三,甚至高到百分之五十?由於法律沒有規範,一切取決於建商的良心。

在實坪制明朗前,消費者除可用三成為基準,初步檢視公設比是否合理;也可檢視公設的內容與品質,看那些公設是必須,那些是純粹灌虛坪,作為價格判斷基礎,例如共有部分項目通常包括停車空間、門廳、走道、梯間、機房、管理室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室、屋頂突出物、健身房、交誼室等。

如是具公安性質的公設,就是必要設施,但也可看看有無過度設計、重複計算等,尤其是車位。因建商把地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤做為全體共有公設的面積就會愈大。意即車位坪數登記較小,公設比會提高,但車位價格通常不會降低,民眾等於買了車位又多負擔公設價格,被扒兩層皮。

也要注意「哪些設施有無必要」,因建商想讓建案看起來高貴,就做一些毫無尺度的公設,如超大的圖書館與交誼廳等,進而拉高公設比與房價。建商也會增加假山假水庭園造景,但消費者負擔自然也增加。

還有些虛公設,如麻將間、撞球場、冥想室、三溫暖泡澡池,最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。或擅自挪用地下室機車格,當成湯屋或健身房,最終被檢舉而拆除。

虛坪雖不合理,但完全實坪制也不可能,因消費者怎會完全不用到公設?但是,室內空間、附屬空間、停車空間、公設空間,在不同使用「效能」下,價值也應有所不同;且不該被分配到的、用不到的,然後卻被灌坪數、付出買賣價款,也應有一套檢視標準。

簡言之,政府要改革,就是讓民眾知道「錢到底花在哪」,即建物與公設的計價,相關資訊要明確完整地揭露。

例如雨遮僅是「鳥住的地方」,約占建物坪數的百分之七上下,以往因為可計坪,就有建商蓋出「土星環」雨遮來牟利,但因太不合理,在政府修法後,二○一八年請照的預售屋,雨遮都「不可登記、不可計價」,就是改革的最好例子。

建商 預售屋 內政部
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