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房市大到不能倒!住展評論:預售限貸短空長多

2020-11-20 15:07經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
銀行
  • 房貸
  • 建商
  • 剛性需求
  • 疫情

上週六,各大媒體都以大篇幅報導央行主動邀糗各大行庫『喝咖啡』。司馬昭之心路人皆知;雖然除了副總裁外,央行高層大多並未鬆口,但他們心知肚明,基於疫情影響仍在,低利和貨幣寬鬆政策暫時還無法解除的前提下,確實得超前部屬,避免不動產市場增溫太快;否則以這幾年早已形成之『大到不能倒』的現實論,未來一旦房價再度翻轉,產生系統性風險的機率,確實不可小覷。

只不過,根據媒體目前披露的所謂『楊四條』,也就是包含嚴審非自住戶(房貸),加強貸款人、建築融資及餘屋貸款的風險控管,住展房屋網企研室認為,還是舊酒裝新瓶,和之前一共四波的信用管制大同小異,甚至力道上,前者可能還不及後者。

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畢竟所謂的風險控管或嚴審,雖字面上力道很強,但最後也是銀行端自由心證;比起明文規定,比如豪宅最多只能貸六或七成,殺傷力當然還是有差。事實是,以目前市況加溫的背景因素來看,除非(央行)真的全面限縮非自住貸款者(第二屋以上)及(建商)土建融貸款的成數,並大幅提高利率,才可能產生和之前信用管制類似的效果。

不過接下來的發展,更值得注意;因為根據後續報導,已有部分行庫開始推出自律管控。事實上根據過去經驗,比起央行的柔性勸說,行庫端自律管控的影響,其實會更顯著。甚至還有行庫主管分析認為,一旦房貸管控全面發酵,可能會影響部分預售案日後能否順利交屋。

會有這樣的擔憂,也算其來有自;畢竟預售屋之制度設計,原本就容易讓消費者誤判自己的購買力。如果又搭配建商公司貸或低首付等促銷策略,情況還會更明顯。在這樣的前提下,一旦房貸成數限縮或利率拉高,衝擊就可能成真。

短期而言,這樣的衝擊,對小資型的剛性需求消費者當然不是好消息,確實也會影響銀行運作,甚至提高產生呆帳的機率。但住展房屋網企研室認為,如果能在早期申貸階段,就降低此一後遺症發生的機率,則對整個市場的長線供需或銀行本身風險控管,反而是正面、健康的,這也是稍早央行副總裁所提警語中的要點之一。

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