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財富重分配?建設收割日 置產青埔時

2020-09-28 20:24經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

高鐵、機捷、空港匯聚的青埔,是桃園發展重心,也因交通優勢吸引各大集團插旗投資,讓...
高鐵、機捷、空港匯聚的青埔,是桃園發展重心,也因交通優勢吸引各大集團插旗投資,讓桃園青埔一舉翻身成最夯的區域。記者林澔一/攝影

地跨中壢與大園的青埔高鐵特定區,近年因公私開發案接力開幕啟用,翻轉了昔日「草長狗壯無人煙」的景象。如今青埔每逢假日就湧現人車潮,且因區域發展日盛、房價又非高點,激勵不少買家積極搶進青埔……

俗稱青埔的高鐵桃園站特定區,近來因IKEA桃園旗艦店、新光影城、和逸飯店、橫濱八景島水族館X-PARK等民間大型投資案接力開幕,頻頻攻佔新聞版面,且因後疫情時代的國內輕旅行正夯,使當前的青埔每到假期便遊客如織。

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不僅觀光人潮引爆青埔,近期絡繹不絕的賞屋群眾,亦讓當地建案應接不暇。許多案場表示,隨著青埔建設到位、生活機能成形,早期對青埔抱持懷疑看法的買家已改變想法,紛紛搶著在青埔購屋,因此近來各大案場均門庭若市,房市前景也在人氣暴漲的加持下,閃爍著璀璨耀眼的光芒。

利多齊發 房市大回春

青埔今年房地產買氣迸發,令許多消費者百思不解,因為不少民眾認為,早年青埔崛起導因於該地的國門延伸題材,可是今年國門受疫情干擾形同封閉,何以青埔的房市非但沒有走衰,反而還逆勢增溫呢?埜揚廣告副總經理謝智淵指出,關鍵就在於青埔已進入的建設收割期,在豐沛利多的鞏固下,當地房市自然渾身是勁。

謝副總的說法,從桃園市長鄭文燦近來的諸多對外發言可獲得驗證。鄭市長日前於「二○二○智慧城市新經濟力論壇」、「桃園郵局一○九年擴大局務會議」等場合進行演講時,一而再再而三地細數中央與地方在青埔的建設政績。

鄭文燦指出,配合中央的亞洲‧矽谷計畫,桃園市府在青埔籌設了亞洲‧矽谷創研中心,培養高科技新創產業聚落的同時,也戮力將青埔打造為智慧城市的示範場域;除此之外,市府還在機捷桃園體育園區站一帶建置國際級的桃園會展中心,力圖使青埔成為我國面向國際的商貿櫥窗。

不僅產業前景雄厚,青埔也是桃園市府鼎力塑造的宜居城市。近期民間連番完工營運的食住、育樂場所,為青埔創造了多采多姿的生活機能;官方操刀的桃園流行音樂露天劇場、橫山書法藝術館與桃園市立美術館,則為青埔營造出濃郁的人文質感,且重劃區內還有諸多綠地、埤塘與溪流點綴其間,完善的規劃與富饒的前景,讓青埔房市在消費者眼中顯得成色十足。

買盤扎實 房價支撐強

由於現在的青埔,已與開發初期呈現截然不同的風貌,因此京懋建設協理鄭名瑋分析,往後青埔房價將維持穩健成長的態勢,不會重蹈早前價格大起大落的覆轍。

早年的青埔雖不乏公建話題,但當時各項建設大多處於紙上談兵的階段,並無實質進展,以致於房市的支持力道相形薄弱。故先前的青埔,確實有價格虛胖的問題。

不過鄭協理表示,青埔經過多年發展,官方與民間的投資項目相繼開花結果,重劃區的生活機能也臻於周全,這使得青埔的消費客群從以往的投資、投機買盤,轉型為投資、置產、自用客源兼具的健康結構。加上青埔目前的房價仍比前一波多頭時便宜,故鄭協理認為,眼下的青埔正處於「房價非高點、建設已到位」的甜蜜購屋期。

大環境助攻 長線可期

不只是短期發展備受看好,業界對於青埔房市的中長線展望亦積極看待,原因在於大環境並無悲觀的因子。謝智淵副總說明,前一段時間青埔房價由盛轉衰,主因為投資風氣過盛,引來政策打壓。如今當地房市已非純然仰賴投資客,且近來官方也一再表達不會再打房立場。所以昔日的風險因素已不存在,故市場前景不容小覷。

再者,後疫情時代各國灑幣救經濟,印鈔規模令人瞠目結舌,於青埔開發之初便在此深耕的上順房屋開發代銷執行長楊智維透露,從過去的經驗來看,當全球量化寬鬆大行其道的時候,我國房市便會掀起一波資金行情,對房價產生推波助瀾的作用。

楊智維進一步剖析,市場上大量的游資湧入房市,最主要的目的在於保障資產價值,但把錢往哪裡放保值效果最好呢?想必是建設話題豐富、買盤紮實的區段,於是資金往青埔流動,乃是可預期的市場發展趨勢。

後續話題多 鞏固市場

除了目前可見的公、私部門大型開發案,楊執行長認為青埔房市至少還有兩大加持力道:其一是徵收戶的客源挹注,其二則是被譽為青埔金鑽地段的A18高鐵桃園站前地上權招商案。

青埔高鐵特定區周遭有多起區段徵收開發案正在進行,包括機捷沿線的站區開發、濱海城鎮的新市鎮拓墾,以及號稱我國史上最大規模區段徵收案的航空城計畫。這些新開發區最近幾年接連進入徵收補償階段,大批徵收戶也開始在鄰近區域購屋置產,其中青埔因是航空城區域的都會核心,建設進度也相對快速,遂成徵收戶落腳的熱門之處,進而推升了青埔的房市買氣。

不過徵收戶對青埔房市的助益多屬短期效果,站前商業聚落的開發,才是牽動青埔長期繁榮的重中之重。桃園高鐵站前的「中壢區青昇段241、241-1、241-2地號」招商案,基地面積逾十公頃,開發總樓地板面積可望超過十萬坪,預計闢建為集商場、商辦、餐旅、交通機能於一身的中樞商務城,投資金額估計突破百億之譜。

A18站前招商案的規模恢弘且地點鍍金,據此評估,若該開發案招商順利並啟動建設,可望將青埔不動產帶往前所未有的新高峰,也讓青埔房價的天花板變得難以臆測。

機捷三站區 各有千秋

雖然青埔房市冉冉升起,但該買在A17領航站、A18高鐵桃園站還是A19桃園體育園區站?許多消費者始終舉棋不定。對此楊智維執行長說,青埔地區的機捷三站定位各不相同,消費者可先了解三站屬性後再做購屋規劃。

楊智維指出,高鐵、機捷匯回的A18,投資量能最旺盛,往後將是高鐵站區的機能最多元的核心商業區,因此房價高居青埔之冠。未來當地的產品型態也將朝兩極化發展,一端是鎖定中高端就業客層的商務小宅,另一端則是訴求突顯身分的豪門大戶,若民眾想買中小坪數的一般住家,可能須往A19站尋覓。

有別於A18的豪奢定位,A19站周邊的發展藍圖則較平易近人。A19站是青埔三站中受飛航管制影響最輕微的區段,所以容積運用的彈性較大,房價也相對親民;加上該地聚落形成的步調比A17、A18來得早,現已不乏鄰里生活設施,故相較另外兩站,A19站周遭更適合首購、自住族群落腳。

至於A17站一帶,因不少地方受航道限高枷鎖,是故該站周遭以低密度高級住宅區為藍本,宛如桃園高鐵站區的民生社區,適宜想就近享受青埔機能又重視居家安寧的消費群眾。

地價翻漲 房價難回頭

鑒於青埔當地的土地單價已飛漲至六、七字頭起跳,有意在青埔扎根的民眾,可能沒有太多猶豫的時間了,因為後續推案在反映土地成本的驅使下,價格水位料將進一步攀升,屆時的青埔,恐難再有低於三字頭的便宜可撿了。

本文摘自2020年9月5日出刊之《住展雜誌》459期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「資金行情8財區」、「雙北捷運好金喜」、「928檔火爆推案區」、「新竹靠黑金走大運」、「桃捷2.0潛力生活圈」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 謝謝!

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