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房子到底都是誰在買?剛性需求早非購房主力

2020-09-25 15:36經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
國泰金
  • 房市
  • 房價所得比
  • 剛性需求
  • 投資

目前國內有關所謂購屋意願的調查,雖然不能算多,但掐指一算也不少;畢竟幾乎所有房仲品牌,都會定期針對客戶(主要為網站會員)執行相關調查並公布之。

不過畢竟房仲業本身和此調查實有利害關係,總會給人一種瓜田李下的感覺;基於此一準則,行之有年的中央大學CCI(消費者信心指數),和這幾年才慢慢嶄露頭角的國泰金控庶民經濟信心調查,當中都有的耐久財購買信心調查,似乎就成了國內唯二相對客觀、較值得參考的房市購買意願數據。

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儘管所謂的耐久財,在定義上其實不僅止不動產,不過現在大家幾乎已把耐久財購買信心和購屋信心畫上等號,以上兩單位也都已經從善如流、依樣解讀之。而且兩單位幾乎都是在月底就發表當月調查結果,因此當然又比官方數據動輒落後一個月以上的狀況,更具參考性。

不過住展房屋網企研室發現,上週出現一則國泰金調查的相關報導,時間點相當詭異;根據該報導,國泰金表示,第三季起買方進場意願提升,主要是期望疫情影響下,房價會逐漸鬆動,但目前看來事與願違;據此國泰金預估,接下來有可能會出現失望性賣壓,或者至少是購屋意願下滑(的調查結果)。

有趣的是,出現這則報導時間是月中而非月底,最新的九月調查結果尚未出爐,這說明,很可能是基於目前市場再度出現是否可能(買氣)過熱(疑慮)的討論,因此國泰金根據他們自己先前數月購耐久財信心的結果進行進一步匯整分析,而得到上述結果,再據此做出預測。

但弔詭處就在於,儘管國泰金做出上述預測,但目前為止市場買氣,特別是預售市場,卻仍居高不下,似乎還反映先前購屋意願上升的調查結果。那麼,這中間到底有何蹊蹺?

國泰金的分析並沒有錯,現階段房市買氣升溫卻也是不爭事實。住展房屋網企研室認為,關鍵在於國泰金調查沒有可能,也無法顯示購屋意願回升當中,多少比例來自剛性需求,又有多少來自投資者;然而,對照房價所得比變化及目前建商開價,顯而易見會發現,這波買氣高漲,根本不可能只仰賴剛性自用;既然如此,當然沒別人,正是投資目的者們的傑作,無論操作進出時間是短、中或長。

據此,真相只有一個,那就是就算短線投機客沒有全數出(回)籠,但中長線置產族早就縱橫市場多時,剛性需求者則早已不是房市消費主力!

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