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房市有沒有過熱?恐怕只是自由心證

2020-09-16 19:59經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

今年房市未因疫情而下跌,反而越挫越勇,房價續漲,而成交量也有所成長。央行常務理事、合庫金董事長雷仲達說:「目前房市是回溫但不至過熱。」住展房屋網企研室表示,雷仲達因具央行常務理事身份,其發言多少會被視為央行對房市的態度。但最讓人好奇的是,房市「過熱」的標準到底是什麼?其實到現在恐怕都只是自由心證;不管是房市有沒有過熱,或者央行出手抑制房市,到底倚靠哪些標準,至今依然說不清。

住展房屋網企研室指出,2010年6月央行祭出「選擇性信用管制」,之後數度擴大適用管制區域,而當時央行總裁彭淮南數次強調「並非打房,而是管控風險」。央行被逼出手管控房市,想必央行一定認為當年房市過熱,但「過熱的標準」到底是什麼?央行並沒有明確說明。

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時隔多年之後,央行常務理事雷仲達談到今年房市,認為現在房市「不至過熱」;而雷仲達的評估標準又是什麼?他也未進一步闡述。

一般來說,評估市場過熱,無非是「量」與「價」。如果是成交量,今年全年買賣移轉棟數應該會突破30萬棟,成交量並不算多,若說沒過熱倒也合理。如果是指成交價,則今年全國房價已經突破歷史新高,早已漲得比2010年央行實施選擇性信用管制時還貴,若說價格沒過熱,看起來並不合理。

又或者,央行有其他的評估標準?如果央行管控房市是為了控制風險,無非是希望金融穩定,那麼評估的標準可能放在「不動產放款額度」與「房價下跌的可能性所帶來的違約風險」。若是前者,不動產放款額度頻頻創造歷史新高,國銀放款高度集中於不動產,此時就該出手抑制;但若是後者,目前看來房價回檔下跌的可能性不高,似乎沒有擔憂的必要。

另一個可能,央行評估房市過熱的標準與否與「投資氣燄強弱」有關?則評估的標準,看今年房地合一稅課徵金額為歷年新高,就足以顯示目前房市投資炒作趨於普遍。如果是這樣,怎會說房市不至於過熱?

另一個可能性是,央行根本沒有房市過熱與否的衡量指標,而是理、監事開會討論投票,多數人認為過熱就是過熱?如果是這樣的話,個別理、監事就不宜針對房市過熱與否對外發表意見,因為單一成員意見不代表央行所有理、監事的意見,也可能讓外界誤解、或誤判央行未來的政策方向。

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