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住展評論:聯開案招商疑義 凸顯都計謬誤

2020-07-07 19:01經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

根據稍早報導,今年初剛通車的環狀線第一階段(又稱新北環狀線),可能受新冠肺炎疫情影響,通車至今運量有些不如預期,新北市府還因此辦活動希望拉抬運量。不過在車站開發招商方面,新北市府仍按表操課;其中板橋站當然打頭陣,畢竟該線行經區域中,板橋無疑是目前無論住商,房價行情最佳處。

不過該案還沒正式啟動招商,就有市議員質疑,該招商案以每坪55萬設定權利金過低,恐有賤賣市產的疑慮;新北市府則回應,全案尚未拍板定案,強調會看緊市民荷包。

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然住展房屋網企研室需點初,事情沒那麼單純;因為該議員拿來做比對的,是同區住宅行情,但該聯開招商案是商業目標設定,兩者本來就有落差。

就拿最近又翻紅的副都心來說,該區有一半面積設定為商業區,而按規定這類地目開發必須有一定樓地板面積以上登記為商用。而同一棟樓、同一建案,登記商用者,單價往往都低於住宅,價差最大者甚至超過一成。如此情況下,建案如全棟登記商用。單價一定更低;不過想當然,不可能有建商真的如此為之。

同理,即便商業氣息更濃如板橋站所在的新板特區,捷運站聯開案設定單價低於同區住宅,也是很正常的;就更別說,該議員比對的案例還是該區豪宅,單價更貴。當然,板橋站聯開案招商設定金額每坪55萬/坪,確有調高空間;但該名議員稱(招商案)有每坪百萬的行情,那就不叫言過其實,而是自我感覺太良好。

不過,這件事情還有絃外之音。表面上看,是市議員錯拿附近住(豪)宅行情和聯開案的商業屬性做比對;然其真正凸顯的,是都市計劃規範設定的形同具文。

因為,不光前段提的新莊副都心,明明是商業(產業)設定,結果卻是假商辦真住宅充斥;其實新板特區原本也是商業導向,甚至還被設為CBD中心商業特區。結果咧,現在該區內確有部分商業設施如百貨商場,但商業區泰半建築都是豪宅,結果才讓市議員錯把豪宅和商辦混為一談?

據此,朱立倫時代曾鐵腕拆除當地一樓,使其恢復為開放空間,從都計規範角度當然是於法有據,但從實際使用面來看,依然顯得突兀,畢竟沒人希望自家一樓大廳是開放空間!

會有這樣的怪象,其實不能全怪開發商;開發商當然因勢利導,彼時那種產品行情好、比較好賣,就一定規劃這類產品。以新北市來說,別說十多年前,就算到了現在,住宅或豪宅肯定要比商辦、商場好賣。

很明顯,真正的癥結仍在官方把關不嚴、不力,讓都市計畫規範形同具文,結果變成住不住、商不商。新板特區都計規範尚且允許商業區登記住宅使用(只是一二樓仍需為開放空間);但副都心就不是這麼回事,這幾年該區推案陸續交屋,相關問題只會愈滾愈大,到時就要看,面對這些違規使用的假商辦真住宅,侯市府要怎麼補破網?

另外,民意代表也沒好到哪去;與其質疑官方招商金額過低、疑似賤賣市產,不如深入了解、探究,為什麼明明是商業設定規劃的區塊,最後卻變成豪宅聚落?

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