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新冠肺炎衝擊房市 「遞延性買盤」未必如預期

2020-02-27 20:26經濟日報 理財周刊/文.莊孟翰

329檔期一向都被各界視為房市景氣觀察的重要指標,惟在新冠肺炎仍未歇止情勢下,不只329檔期泡湯,520檔期也不容樂觀,主要原因除原預測2.72%的經濟成長率也因產業鏈、觀光旅遊與消費影響而下修至2.37%。

329與520檔期不容樂觀

─「遞延性買盤」未必如預期

如回頭再檢視三年來的市場近況,大家之所以樂觀預期,主要原因在於2018年台商逐漸回流,導致商用不動產交易量逐年攀升,此可由產業界與建商積極購地,連帶住宅市場亦呈現局部交易熱絡見其端倪。

推薦

2019年全台土地交易2,536億元

─建商購地高達1,999億元

根據第一太平戴維斯所發布資訊,自從台商回流迄今,國內土地交易(包括地上權)呈現逐年攀升趨勢,其中2016年交易量973億元,2017年1188億元,2018年1562億元,2019年更高達2536億元。其次,建商也爭相購買土地,2016年購地365億元,2017年624億元,2018年967億元,2019年更高達1999億元,由此可見土地市場交易之熱絡景況。

2019年北台灣推案量10,921億元

─銷售率僅45.88%,後續餘屋累積數量龐大

由以上之數據加以觀察,再加上經濟部所發布台商回台、根留台灣與中小企業等三大方案,已有302家廠商參與投資,金額高達8424億元,將創造6萬9374個就業機會,因此,一般咸認三年內商用不動產市場依舊相當看好。

另外,如再就近年北台灣住宅市場之推案量與銷售率加以觀察,2016年推案量8132億元、銷售率28.8%,2017年8315億元、銷售率37.88%,2018年一一一八二億元、銷售率四五.七七%,二○一九年一○九二一億元、銷售率四五.八八%,雖然二○一八與二○一九年推案量皆超過一兆元,惟銷售率僅介於三至五成之間,由此不難了解未來預售市場超過一兆元待售的產品去化勢必還得面臨嚴苛的考驗,尤其是在新成屋累積愈來愈多情況下,預售屋必然也會因資金壓力而降價求售,而這也正是當前雖然商用市場交易熱絡,一般消費者對於住宅產品依舊採取觀望態度之主要原因。

其實,有關這一發展趨勢也可由最近媒體陸續出現「10%自備款」與「工程○付款」之廣告訴求予以印證得知,而這也正是去年12月爆發武漢肺炎以來,幾乎所有預售建案幾近停擺之主要原因。

另外,如再就全球已超過三十個國家感染病毒而嚴重影響經濟成長與就業機會加以思考,一般購屋者必然也不會將購屋列為當前首要之務,更何況一般民眾在政府不斷宣導疫情,加以口罩購買不易情況下,連餐廳、超市等日常活動人多的密閉空間都儘量少去,而預售建案樣品屋、接待會館或實品屋也都是在密閉空間進行促銷。

尤其是在當前大家都在觀察329與520檔期價量若干動向下,再加上原本市場上大量餘屋以及新成屋之競銷,雖然去年買賣移轉數量略增至30萬棟,並且中南部市場也陸續出現補漲行情,不少業者更樂觀期待疫情過後之遞延性買盤,不過就整體市場而言,不只329與520檔期不容樂觀,下半年的市場走勢必然也是充滿荊棘,而這也正是為何截至目前為止議價空間依舊高達10%至15%之主要原因。

疫情延燒是否超過半年?

─不動產開發業應慎防「流動性風險」

由以上之分析,如再加上四、五年前完工仍在進行促銷的大量新成屋,加以疫情不知何時結束,一旦延燒超過半年,除體質良好的建商資金充沛,以及地段優越之產品去化無虞之外,可能就得認真思考是否有財務上「流動性風險」等相關問題!

※理財周刊1018期更多精采文章:

◎發行人語>轉單‧轉進‧轉運

◎封面故事>回測支撐 嚴選轉單受惠股

◎理財我最大>「反市場」股市革命就是要暴賺!

◎全球理財觀>疫情恐慌 避險需求推升黃金、白銀

◎房市觀察>武漢肺炎對房市衝擊不容小覷

◎房地產會客室>人口變遷快速 共生宅應運而生(二)

◎理善大家來>迎風破浪 無懼築夢 一起KEEP WALKING

武漢肺炎 疫情 建商 台商 新成屋

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理財周刊是一本專業的投資理財雜誌,提供多元的熱門財經議題、產業趨勢報導,協助讀者精準挑選適合的投資標的。
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